周四，分析師表示，陷入困境的美國寫字樓市場可能正在觸底，并指出上個季度一系列問題辦公樓以大幅折扣出售，幫助設(shè)定了新的定價基準。

　　自疫情爆發(fā)以來，由于利率上升和許多辦公室職員在家辦公，美國寫字樓市場受到重創(chuàng)。根據(jù) RCA 商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)，截至第二季度，寫字樓價格同比下跌 12.4%，引發(fā)人們對市場何時觸底的猜測。

　　行業(yè)研究公司 Trepp 的研究主管 Stephen Buschbom 表示：“困境的頂峰已經(jīng)完全過去”，他還補充說，現(xiàn)在的關(guān)鍵是達成更多交易，讓行業(yè)對價格有一個大致了解。

　　“我們?nèi)杂袃r格發(fā)現(xiàn)空間，”Buschbom 說?！敖灰琢康脑黾訉⒁馕吨@對持有者來說變得更加有利?！?/p>

　　在整個 2023 年和 2024 年初，許多開發(fā)商和貸方選擇以新的條款延長到期貸款或推遲出售，以避免出現(xiàn)巨額損失。

　　根據(jù) MSCI Real Capital Analytics 的數(shù)據(jù)，在新冠疫情之前，寫字樓銷售額平均每季度為 350 億美元，但由于持續(xù)空置和高昂的運營成本導(dǎo)致房地產(chǎn)估值下降，自 2023 年以來，寫字樓銷售額平均每季度僅為 134 億美元。

　　然而，一些分析師已經(jīng)看到了困境房產(chǎn)銷售回暖的跡象，這讓一些人認為市場已經(jīng)迎來轉(zhuǎn)折點。

　　穆迪商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟分析主管凱文·費根 （Kevin Fagan） 表示：“越來越多的跡象表明，市場觸底反彈，精明的業(yè)主甚至以低于購買價的價格出售其房產(chǎn)，這有助于為寫字樓價值創(chuàng)造某種定價基準?！?/p>

　　穆迪在 8 月份基于公共記錄數(shù)據(jù)的報告中表示，自美國第一季度末以來，已有 7 處寫字樓以超過 1 億美元的折扣出售，而第一季度只有 1 處，2023 年全年只有 2 處。

　　穆迪稱，出售的名單包括曼哈頓中城的一棟辦公樓（西 50 街 135 號），比原價 2.85 億美元低 97% 的價格成交，虧損 2.765 億美元。穆迪還列出了芝加哥、西雅圖和華盛頓特區(qū)的辦公樓銷售情況

　　穆迪列出的另一個例子是百老匯 1740 號，與之前的購買價相比，其售價虧損 4.16 億美元。投資者在針對其出售的 AAA 級債券上蒙受損失，這是自 2008 年以來的首次。

　　降息提振經(jīng)濟

　　由于缺乏定價基準，業(yè)主們一直不愿意出售，因為交易量下降導(dǎo)致定價預(yù)期不匹配。他們選擇延長或再融資現(xiàn)有貸款，以度過降息時期，并提高他們保留這些房產(chǎn)的能力。

　　房地產(chǎn)行業(yè)遭受空置率低和收入低的雙重打擊，導(dǎo)致業(yè)主難以償還現(xiàn)有貸款的利息。

　　穆迪的研究指出，即使降息，未來 12 個月內(nèi)到期貸款約 190 億美元，其中近 72% 的借款人仍可能難以進行再融資，因為他們可能需要拿出平均 30-35% 的股本才能獲得收購貸款。

　　華盛頓特區(qū)地區(qū)貸款機構(gòu) EagleBank 的首席貸款官瑞安·雷斯 （Ryan Reiss） 表示：“今年年底和明年初，（一般市場） 將會有一些大額余額通過銷售交易進行?！?/p>

　　美聯(lián)儲最近自 2022 年以來首次扭轉(zhuǎn)美國利率方向，在 9 月份降息 50 個基點，并承諾進一步降息。

　　然而，私人貸款機構(gòu) Bridgeinvest 的創(chuàng)始人亞歷克斯·霍恩 （Alex Horn） 表示，盡管降息 50 個基點可能帶來“漫長隧道盡頭的曙光”，但“（商業(yè)房地產(chǎn)） 市場復(fù)蘇至少需要降息 300-400 個基點，才能彌補房地產(chǎn)估值的大幅下跌”。

　　最近一個推動該項目的貸款機構(gòu)是 Parkview Financial，根據(jù) Parkview 首席執(zhí)行官保羅·拉希米安 （Paul Rahimian） 的說法以及路透社看到的一份機密發(fā)行備忘錄，該公司在紐約、新澤西和康涅狄格州的一場拍賣會上提出出售七筆價值 3 億美元的多戶住宅和辦公室貸款，其中部分貸款已在履行中，部分貸款已在訴訟中。

　　拉希米安表示，他的公司收到了多份報價，計劃在未來六周內(nèi)完成交易。他說，有三份貸款被擱置。拉希米安表示，該公司計劃利用出售所得來發(fā)放新貸款。

　　Waterfall Asset Management 資產(chǎn)證券化策略主管 Keerthi Raghavan 表示，此類銷售正在創(chuàng)造機會。該公司去年投資了近 20 億美元購買以大幅折扣出售的債券和貸款。

　　他說：“我們認為，隨著前端利率降低，基本面問題不會在一夜之間消失，而且資產(chǎn)負債表上仍有大量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)需要出售或解決，這應(yīng)該會導(dǎo)致供應(yīng)量繼續(xù)上升?！?/p>