樓市“最強(qiáng)刺激政策”出臺(tái)以后，國慶市場看房、成交明顯回暖。與此同時(shí)，“國慶優(yōu)惠倒計(jì)時(shí)”“凍資享優(yōu)惠門檻提高”“交房前價(jià)格持續(xù)上浮”等信息在撩動(dòng)購房者神經(jīng)：剛出臺(tái)利好，房價(jià)又要漲？新黃河記者走訪假期市場注意到，一些樓盤的階段性促銷宣傳到國慶假期結(jié)束，考慮到當(dāng)前庫存去化壓力，讓利促銷還會(huì)換種形式存在。

外地個(gè)別樓盤漲價(jià)

濟(jì)南有樓盤跟了

國慶節(jié)前，河南、四川有個(gè)別房企宣傳10月1日起對在售房源單價(jià)上調(diào)2%，上榜熱搜。緊接著，河北邯鄲一房企發(fā)布“10月7日起在售房源每平方米漲200元”的消息，一時(shí)間引起側(cè)目。

稼軒文旅城營銷中心看房客戶

濟(jì)南市場什么情況？在國慶前剛剛打響“保價(jià)”發(fā)令槍的稼軒文旅城，傳出“A15地塊房源上漲”的消息。新黃河記者從該樓盤營銷人士處了解到，稼軒文旅城A15地塊計(jì)劃2024年12月交付，從今年8月份開始對剩余頂?shù)追吭疵科椒矫滓殃懤m(xù)上調(diào)300元。而且不止于此，該項(xiàng)目有打算對明年8月交付的A16地塊房源，價(jià)格分階段、分批次上調(diào)。

作為剛需盤，稼軒文旅城位于主城區(qū)東北部，臨近今年年底即將通車的地鐵3號(hào)線二期，主要面向周邊地緣性客戶群?！拔覀冇?jì)劃通過上調(diào)價(jià)格，恢復(fù)購房者對房價(jià)的信心，也算是對‘保價(jià)’做出的保障?！痹撊耸拷榻B，A15地塊房源面積段從99平方米到136平方米不等，調(diào)整后小高層均價(jià)7500元/平方米、洋房8200元/平方米。

從新黃河記者走訪來看，多個(gè)樓盤表示國慶后收回促銷優(yōu)惠，但在售房源單價(jià)暫無上調(diào)打算。國慶期間，濟(jì)南至少有22個(gè)項(xiàng)目積極參加了中房協(xié)發(fā)起的“百城千企商品房促銷活動(dòng)”，有20個(gè)項(xiàng)目釋放的優(yōu)惠集中在10月1日至7日。像稼軒文旅城釋放了“現(xiàn)金優(yōu)惠+家電禮包+車位抵用+物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼”的多重優(yōu)惠，該項(xiàng)目上述營銷人士表示國慶后收回優(yōu)惠；保利瑯悅推出了30套特價(jià)房，給予百萬讓利補(bǔ)貼，中建星光城市對在售小高層、高層房源執(zhí)行國慶專享99折優(yōu)惠，兩個(gè)項(xiàng)目同樣截止到國慶假期結(jié)束。

對于節(jié)后一些樓盤收回優(yōu)惠，保利瑯悅營銷人士表示，房企會(huì)根據(jù)市場形勢，節(jié)假日優(yōu)惠措施可能會(huì)換一種形式體現(xiàn)，實(shí)際讓利促銷還會(huì)存在。

打出“保價(jià)”的改善盤尚未跟進(jìn)

除了稼軒文旅城，作為中高端改善盤的中央商務(wù)區(qū)西區(qū)中恒信云頂1號(hào)、高新區(qū)濟(jì)高保利云上璟譽(yù)也對外打出了“保價(jià)”旗號(hào)。

在本輪最強(qiáng)刺激政策出臺(tái)前，市場房價(jià)“跌跌不休”。2024年8月，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南新建商品住宅環(huán)比下降0.8%，同比下降4.5%，環(huán)比連續(xù)13個(gè)月下降。在此背景下，房企“保價(jià)至交付”的營銷策略應(yīng)運(yùn)而生。

所謂“保價(jià)”，對首開或者認(rèn)購簽約房源，在交付前若客戶發(fā)現(xiàn)同地塊或同類房源售價(jià)低于所買價(jià)格，房企進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償。具體到不同房企，做出“保價(jià)”會(huì)有差別，像云上璟譽(yù)還有“無憂安心換房”，在“保價(jià)”周期內(nèi)，若同類產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，首開業(yè)主在交付前，可安心置換同面積調(diào)價(jià)房源（同建筑面積戶型、同等位置樓棟的低總價(jià)房）。

10月5日，新黃河記者來到云頂1號(hào)項(xiàng)目營銷中心，該項(xiàng)目為中央商務(wù)區(qū)西區(qū)首個(gè)入市的改善樓盤，一期地塊只有3棟樓、181套房源，在售房源每平方米3.2萬元起步。據(jù)客戶經(jīng)理郝芳圓介紹，國慶長假以來看房客戶持續(xù)上漲，經(jīng)過近一年來的去化，目前剩余40來套，現(xiàn)在項(xiàng)目做出“到明年5月不降價(jià)”的“保價(jià)”承諾，國慶黃金周尚無價(jià)格優(yōu)惠，近期暫沒有接到上調(diào)價(jià)格的通知?！氨r(jià)保的是客戶買的房子價(jià)格不降，要是漲價(jià)了，客戶當(dāng)然愿意了?！?/p>

中午臨近飯點(diǎn)，云上璟譽(yù)營銷中心仍有看房客戶前來。

國慶節(jié)前云上璟譽(yù)剛剛開盤，首開推出了兩棟樓，戶型面積為152、177、235平方米三種。雖然是臨近中午飯點(diǎn)，營銷中心里仍坐著不少看房客戶。據(jù)置業(yè)顧問介紹，以152平方米精裝房源為例，價(jià)格在28500元/平方米，首開房源“保價(jià)”至交付，國慶期間享受認(rèn)購、按時(shí)簽約等折扣優(yōu)惠，但國慶后折扣優(yōu)惠收回。

市場供大于求、成交縮量

漲勢動(dòng)能小

在業(yè)內(nèi)人士看來，新政出臺(tái)以來提振了市場信心、穩(wěn)定了市場預(yù)期，“止跌回穩(wěn)”效果初顯。

至于購房者關(guān)心的房價(jià)是否反彈問題，保利瑯悅營銷負(fù)責(zé)人胡長雨認(rèn)為節(jié)后房價(jià)整體上浮可能性不大，畢竟國慶假期剛開始有銷量回升態(tài)勢，從當(dāng)前供過于求逐步到供需平衡、再到供不應(yīng)求需要一個(gè)時(shí)間段，房價(jià)才會(huì)有真正的上浮。“政策首先撬動(dòng)的是既有需求又有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶，主要有利于改善市場恢復(fù)止跌，改善樓盤本身銷售均價(jià)普遍偏高，因此濟(jì)南市場整體售價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回穩(wěn)?！?/p>

“所謂‘漲價(jià)’不過是利用行業(yè)轉(zhuǎn)折階段，大家看法還未完全達(dá)成共識(shí)罷了?！币己袭a(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院院長許傳明則認(rèn)為，從大周期來看，房地產(chǎn)從新房主導(dǎo)轉(zhuǎn)向了二手房主導(dǎo)，商品房開發(fā)穩(wěn)步縮量已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，所以“開發(fā)商推動(dòng)漲價(jià)一方面沒那個(gè)資源和能力，另一方面也是替人抬轎子”。

數(shù)據(jù)顯示，2023年1-9月濟(jì)南新建商品住宅銷售5.44萬套，全年成交6.63萬套。而今年1-9月，濟(jì)南新建住宅網(wǎng)簽剛剛超過3.45萬套，在剩余3個(gè)月時(shí)間里，每個(gè)月成交1萬套以上，才能與2023年成交量持平，這幾乎是不可能完成的任務(wù)，全年成交量將創(chuàng)2016年以來新低。從庫存壓力看，新建商品住宅去化周期處在高位，市場供大于求。

不過，許傳明表示，短期看市場止跌逐步成為共識(shí)，在金融利好驅(qū)動(dòng)下社會(huì)資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入了上漲通道，長期看房價(jià)“慢?！睉?yīng)該問題不大。

（新黃河客戶端記者羅曉飛）