來源：北京商報(bào)

　　記者：宋亦桐

　　萬眾矚目的存量個人住房貸款利率調(diào)整細(xì)則出爐，10月12日，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行、中信銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行等齊發(fā)公告，明確將于2024年10月25日起，對存量個人住房貸款利率進(jìn)行批量調(diào)整，除了北京、上海、深圳三地二套房貸款利率下調(diào)幅度根據(jù)當(dāng)?shù)乩收呦孪抻兴鶇^(qū)別之外，目前，全國大部分地區(qū)首套房、二套房貸款利率下調(diào)幅度沒有區(qū)別，都將下調(diào)至貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）-30BP這一水平。

　　多銀行“定檔”10月25日批量調(diào)整

　　存量房貸利率下調(diào)進(jìn)入“倒計(jì)時(shí)”，10月12日，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中信銀行、廣發(fā)銀行等銀行發(fā)布公告均表示，將于2024年10月25日起，對存量個人住房貸款利率進(jìn)行批量調(diào)整。

　　本著盡力減少客戶調(diào)整成本的原則，多家銀行明確將采用變更合同約定利率加點(diǎn)的方式進(jìn)行批量調(diào)整。對于調(diào)整范圍內(nèi)的LPR定價(jià)的浮動利率貸款，客戶無需申請，銀行將統(tǒng)一于2024年10月25日集中調(diào)整。

　　對于調(diào)整范圍內(nèi)的固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸，各家銀行規(guī)定各不相同。中國銀行指出，對于調(diào)整范圍內(nèi)的固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸，客戶需調(diào)整為LPR浮動利率貸款。2024年10月24日（含當(dāng)日）之前轉(zhuǎn)換完成的，將于2024年10月25日一并批量調(diào)整；2024年10月25日（含當(dāng)日）之后轉(zhuǎn)換完成的，將在轉(zhuǎn)換完成的次日進(jìn)行集中調(diào)整。

　　農(nóng)業(yè)銀行則要求，需進(jìn)行利率定價(jià)轉(zhuǎn)換的房貸客戶，可在2024年10月22日（不含）之前，通過該行手機(jī)銀行或貸款經(jīng)辦行提出轉(zhuǎn)換申請，符合本次利率調(diào)整政策的，納入2024年10月25日批量調(diào)整范圍；之后提出轉(zhuǎn)換申請的，將于2024年10月25日（不含）之后及時(shí)辦理轉(zhuǎn)換手續(xù)。

　　工商銀行也提到，當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)、“二套轉(zhuǎn)首套”業(yè)務(wù)，客戶自公告之日至10月24日（含）可通過手機(jī)銀行或貸款服務(wù)行發(fā)起申請，審核通過后，該行于10月25日進(jìn)行集中批量調(diào)整貸款利率。自2024年10月25日（含）起，客戶可通過手機(jī)銀行或貸款服務(wù)行繼續(xù)發(fā)起定價(jià)方式轉(zhuǎn)換、“二套轉(zhuǎn)首套”申請，該行將于成功轉(zhuǎn)換當(dāng)日對符合條件的貸款進(jìn)行利率調(diào)整，調(diào)整前利息按原合同利率水平計(jì)算。

　　建設(shè)銀行規(guī)定，可納入本次批量調(diào)整的采用基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款、固定利率貸款，客戶須于2024年10月23日（含）前，主動向該行申請辦理“固轉(zhuǎn)浮”業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)換為浮動利率貸款后將按相關(guān)規(guī)則，進(jìn)行批量調(diào)整。

　　值得關(guān)注的是，有銀行提示，個人商業(yè)用房（含商住兩用房）貸款、公積金個人住房貸款；利率水平在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度不高于-30BP的貸款；2024年10月25日仍采用基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款、固定利率貸款不納入本次批量調(diào)整范圍內(nèi)。

　　大部分地區(qū)房貸利率將下調(diào)至LPR-30BP

　　9月29日晚間，人民銀行會同金融監(jiān)管總局連發(fā)四項(xiàng)穩(wěn)樓市政策，其中最受市場關(guān)注的便是存量房貸利率調(diào)整。在這之后包括國有大行、股份制銀行、城農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)信社在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)紛紛響應(yīng)，有序推進(jìn)存量房貸利率調(diào)整工作。

　　在10月12日公布的調(diào)整細(xì)則中，多家銀行明確：如房貸所在城市無新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)政策下限或加點(diǎn)政策下限不高于-30BP，則LPR加點(diǎn)幅度高于-30BP的，將其LPR加點(diǎn)幅度調(diào)整至-30BP；LPR加點(diǎn)幅度不高于-30BP的，將不調(diào)整。如房貸所在城市有新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)政策下限且加點(diǎn)政策下限高于-30BP，則LPR加點(diǎn)幅度高于加點(diǎn)政策下限的，將其LPR加點(diǎn)幅度調(diào)整至加點(diǎn)政策下限；LPR加點(diǎn)幅度不高于加點(diǎn)政策下限的，將不調(diào)整。

　　符合條件的浮動利率貸款，這次能調(diào)到多少？目前來看，全國大部分地區(qū)首套房、二套房貸款利率下調(diào)幅度沒有區(qū)別，都將下調(diào)至LPR-30BP，無需申請“二套轉(zhuǎn)首套”，銀行將批量進(jìn)行利率下調(diào)。

　　僅北京、上海、深圳二套房貸款利率下調(diào)幅度根據(jù)當(dāng)?shù)乩收呦孪抻兴鶇^(qū)別。不過，如客戶為北京、上海、深圳地區(qū)的二套房貸款當(dāng)前已符合首套房標(biāo)準(zhǔn)，可申請將二套房貸款轉(zhuǎn)為首套房貸款，經(jīng)過銀行審批后符合條件的將調(diào)整為首套房貸款，后續(xù)可按首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)予以下調(diào)。

　　綜合多家銀行公布的信息，北京、上海、深圳等地區(qū)符合調(diào)整條件的首套房貸款，將統(tǒng)一批量調(diào)整為LPR-30BP，二套房貸款調(diào)整后的利率值按照三個城市當(dāng)前二套房貸相應(yīng)的政策下限確定，調(diào)整后利率值為：北京五環(huán)外LPR-25BP，北京五環(huán)內(nèi)LPR-5BP；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)LPR-25BP，其他地區(qū)LPR-5BP；深圳方面，建設(shè)銀行公布的細(xì)則顯示，將調(diào)整為LPR-5BP，深汕特別合作區(qū)為LPR-30BP。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼指出，從操作上看，借款人通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”后，將由銀行統(tǒng)一進(jìn)行批量調(diào)整。預(yù)計(jì)對多數(shù)房貸借款人而言，無需到銀行網(wǎng)點(diǎn)申請辦理，手續(xù)非常簡單快捷。各商業(yè)銀行原則上在10月底之前完成調(diào)整工作。預(yù)計(jì)從11月開始，借款人將可以與銀行協(xié)商確定新的重定價(jià)周期等事宜。

　　此次調(diào)整不涉及LPR重定價(jià)

　　降低存量房貸利率意義重大，一方面能夠有效降低借款人的還款壓力；另一方面，有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為。

　　從多家銀行公布的信息來看，按照此次批量調(diào)整存量房貸利率的有關(guān)政策和要求，本輪僅調(diào)整LPR加減點(diǎn)。也就是說，如貸款重定價(jià)日未到，LPR值不會進(jìn)行重定價(jià)，仍沿用原有LPR值，待下一重定價(jià)日到來后，方重定價(jià)為新的LPR值。

　　在關(guān)于存量住房貸款利率調(diào)整客戶問答中，交通銀行舉例稱，因客戶貸款重定價(jià)日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日），使得貸款利率在本次批量調(diào)整時(shí)可能未進(jìn)行重定價(jià)，貸款采用的五年期以上LPR值有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，導(dǎo)致本次批量調(diào)整后的貸款利率會有所不同。但到了貸款下一個重定價(jià)日后，參加此次批量調(diào)整的貸款利率將調(diào)整至同一水平。

　　工商銀行也指出，由于不同貸款重定價(jià)日不同，目前貸款采用的5年期以上LPR值（定價(jià)基準(zhǔn)）就不同，分別為3.85%、3.95%、4.2%，雖然調(diào)整后的利率都是按LPR-30BP計(jì)算，但調(diào)整后相應(yīng)的利率分別為3.55%、3.65%、3.9%，不同客戶的利率下降幅度也不完全一樣。

　　個人住房貸款利率重定價(jià)周期此前最短為1年，重定價(jià)周期可為按年、按半年、按季度等。在利率下行階段，重定價(jià)周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。9月29日，人民銀行提出，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，滿足一定條件的借款人可以與銀行協(xié)商約定加點(diǎn)幅度和重定價(jià)周期。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次下調(diào)也意味著全國性范圍的降低存量房貸利率工作正式開啟，也意味著購房者或還貸者將享受一次全面的降低存量房貸利率的機(jī)會。而通過允許借款人與銀行協(xié)商加點(diǎn)幅度和重定價(jià)周期，可以使得貸款條件更加符合借款人的實(shí)際需求以及市場變化。

　　“近兩年市場利率不斷下降，很多人希望自己的貸款利率能夠更快地跟隨市場利率下調(diào)，以便盡快享受到較低的利息成本”，嚴(yán)躍進(jìn)直言，理論上講，縮短重定價(jià)周期可以讓借款人更快地受益于市場利率的下降，但需要關(guān)注，如果未來市場利率開始回升，較短的重定價(jià)周期意味著借款人的貸款利率也會較快地上升，增加還款壓力。