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華夏時(shí)報(bào)記者 劉詩萌 北京報(bào)道

促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回暖的政策工具箱里，又增加了一項(xiàng)重磅工具——專項(xiàng)債。

10月12日，國務(wù)院新聞辦公室舉行“加大財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)力度、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上，財(cái)政部部長藍(lán)佛安明確指出，將疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

具體措施上，財(cái)政部副部長廖岷介紹，將允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，考慮到當(dāng)前各地閑置未開發(fā)的土地相對較多，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目；另外，支持收購存量房，優(yōu)化保障性住房供給，一方面用好專項(xiàng)債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房，另一方面保障性安居工程補(bǔ)助資金也調(diào)整方向，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，從歷史改革來說，專項(xiàng)債一般不“涉房”，過去主要在棚改方面，很少會(huì)介入到房地產(chǎn)一些比較細(xì)的領(lǐng)域。但今年，自然資源部等部門已經(jīng)多次提及了財(cái)政工具對于存量土地和房屋盤活的工作，同時(shí)財(cái)政部門過去也在專項(xiàng)債方面也持續(xù)多次提及專項(xiàng)債工具擴(kuò)圍的導(dǎo)向，此次發(fā)布會(huì)后，四季度專項(xiàng)債收購存量商品房的準(zhǔn)備工作會(huì)加速，明年上半年各地部門或?qū)l(fā)行收儲(chǔ)存量土地或存量商品房專項(xiàng)債計(jì)劃。

存量房收購繼續(xù)發(fā)力

自從4月底的政治局會(huì)議首次提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施后，過去半年來“國家隊(duì)”收房的動(dòng)向一直備受市場關(guān)注。

“517新政”期間，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元；6月中旬，中國人民銀行在山東省濟(jì)南市召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，要求各金融機(jī)構(gòu)著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動(dòng)存量商品房去庫存；下旬，住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，將收購存量商品房用作保障性住房的范圍擴(kuò)大至2884個(gè)縣級(jí)以上城市；7月30日，中央政治局會(huì)議再次提出要堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。

市場方面，截至目前，已經(jīng)有超過60個(gè)城市發(fā)布了收購存量房做保障房的政策，包括一線城市深圳。據(jù)華泰證券測算，部分城市可能將收儲(chǔ)房源的價(jià)格上限設(shè)定在同區(qū)位商品房價(jià)格5折以下。然而，當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)的庫存仍然處于高位，要消化樓市存量、改變供求失衡的現(xiàn)狀并不容易。上海易居房地產(chǎn)研究院全國百城庫存數(shù)據(jù)顯示，8月份全國百城新建商品住宅成交面積同比下降27%，相比7月份18.5%的降幅有明顯擴(kuò)大。去化周期為25.2個(gè)月，目前已連續(xù)7個(gè)月超過兩年的去化水平，壓力較大。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，一方面，專項(xiàng)債預(yù)計(jì)將交給各地相關(guān)國企注資，成立獨(dú)立的平臺(tái)公司，滿足資本金要求，用于推進(jìn)保障性住房建設(shè)或推進(jìn)收購存量作為保障性住房；另一方面，保障性安居工程補(bǔ)助資金從支持增量開始轉(zhuǎn)向支持存量，這意味著保障房籌集開始全面轉(zhuǎn)向存量盤活，財(cái)政政策也開始補(bǔ)足政府或國企的資金實(shí)力，推進(jìn)存量盤活和去庫存。

但他同時(shí)指出，專項(xiàng)債也有償還本息的問題。收購存量做保障房的資金平衡難度大，還涉及到是否仍堅(jiān)持成本價(jià)收購的問題，如果還堅(jiān)持這樣的原則，落地的項(xiàng)目很難放量。

使用范圍擴(kuò)大至土儲(chǔ)

此次財(cái)政部發(fā)布會(huì)上的一個(gè)重要新政策就是專項(xiàng)債可用于盤活土地或收儲(chǔ)。而從近期政策走向來看，這一意圖也是十分明確的。

9月26日的政治局會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。與前幾次政治局會(huì)議主要提及存量房收購不同，這次單獨(dú)提及了土地方面。而此前，9月24日央行金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)出席的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，在支持收購房企存量土地上有了加碼：在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時(shí)候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。

此次財(cái)政部的會(huì)議，同樣在土地方面有了較大的突破，允許專項(xiàng)債用于閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。李宇嘉認(rèn)為，過去土地儲(chǔ)備主要靠地方國企賣地或土地抵押來融資實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)在可以發(fā)行專項(xiàng)債，極大地突破了當(dāng)前賣地難、國企城投債務(wù)重對于土地盤活和儲(chǔ)備的制約。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此前自然資源部已經(jīng)發(fā)文明確，對于收回收購?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》康?，可通過地方政府專項(xiàng)債券等資金予以支持，央行也表示進(jìn)一步明確研究對有條件的企業(yè)市場化收購房企土地的資金支持政策，且必要時(shí)提供再貸款支持。本次財(cái)政部進(jìn)一步明確允許專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備，支持地方政府使用專項(xiàng)債用于收購存量土地，有助于加快閑置存量土地的收購節(jié)奏，促進(jìn)市場“去庫存”，推動(dòng)房地產(chǎn)市場供需平衡。綜合來看，盤活閑置存量土地的各項(xiàng)配套資金有望加速跟進(jìn)落實(shí)，支持房企合理退地、換地，對于地方政府、房企等均將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。

推動(dòng)專項(xiàng)債使用擴(kuò)圍

發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部副部長王東偉透露，2020年以來累計(jì)安排新增專項(xiàng)債券18.7萬億元，支持了約13萬個(gè)政府投資項(xiàng)目，2024年安排新增專項(xiàng)債券3.9萬億元，是歷年來規(guī)模最大的一年。在分配和發(fā)行使用方面，一方面，加大對經(jīng)濟(jì)大省專項(xiàng)債券支持力度，額度分配向項(xiàng)目準(zhǔn)備充分、投資效率較高的地區(qū)傾斜；另一方面，合理安排其他地區(qū)專項(xiàng)債券額度，推動(dòng)在建項(xiàng)目續(xù)建完工和國家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目落地實(shí)施。截至9月底，各地發(fā)行新增專項(xiàng)債券3.6萬億元，占全年額度的92.5%。

他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，要健全專項(xiàng)債管理機(jī)制，從嚴(yán)管理。完善專項(xiàng)債券“借用管還”全生命周期管理，加強(qiáng)債券資金支出監(jiān)管，落實(shí)項(xiàng)目主管部門和項(xiàng)目單位責(zé)任；健全完善專項(xiàng)債券項(xiàng)目資產(chǎn)臺(tái)賬，確保政府負(fù)債和項(xiàng)目資產(chǎn)平衡；探索專項(xiàng)債券提前償還，研究建立健全償債備付金制度。

中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢認(rèn)為，此次財(cái)政部會(huì)議提出，可以“允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備”以及“支持收購存量房，優(yōu)化保障性住房供給”，反映了多層意圖。首先擴(kuò)大了地方政府專項(xiàng)債的使用范圍，同時(shí)通過收購存量房將為地方減緩庫存壓力提供支撐，另外，通過地方政府專項(xiàng)債也明確了地方對房地產(chǎn)的主體責(zé)任。但需要注意的是，收購存量房之后用于保障房供給，會(huì)否對商品房市場產(chǎn)生擾動(dòng)。

李宇嘉表示，“517新政”的核心內(nèi)容之一，即庫存超過18個(gè)月的城市，禁止新增土地，只能轉(zhuǎn)向存量盤活。存量盤活主要有三個(gè)路徑，即優(yōu)化規(guī)劃條件鼓勵(lì)企業(yè)自己開發(fā)、市場化流轉(zhuǎn)出去或者賣給政府?，F(xiàn)在，由于市場下行、地價(jià)下跌、資金鏈緊張，企業(yè)自主開發(fā)的積極性很低，流轉(zhuǎn)給國企或賣給政府成為主渠道。但由于政府或國企債務(wù)重、土地出讓金驟減，導(dǎo)致盤活難度大，而供求關(guān)系壓力大，迫切需要盤活，這也是專項(xiàng)債用途擴(kuò)圍的主要原因。有了專項(xiàng)債的支持，國企或政府平臺(tái)收儲(chǔ)、盤活土地力度加大，有利于保障房建設(shè)、紓困房企資金鏈。但關(guān)鍵是專項(xiàng)債盤活的價(jià)格如何定，而且專項(xiàng)債是要償還本息的，收回來用作保障房或再出讓能否實(shí)現(xiàn)資金平衡，仍然有不確定性。

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