證券時報記者 張達

　　今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調整。在5月17日中央出臺的一系列支持政策作用下，6月、7月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，商品房銷售、房企到位資金等多指標同比降幅持續(xù)收窄。如何看待未來的市場走勢、房企向新發(fā)展模式轉型進展如何，成為近期房企業(yè)績發(fā)布會上的熱點問題。

　　從多家房企半年報業(yè)績發(fā)布會內容來看，盡管房企高管普遍認為，目前房地產(chǎn)市場仍處于調整階段，市場信心有待恢復，但是對于行業(yè)中長期發(fā)展仍充滿信心。同時，房企向新模式轉型進展加快，多家房企經(jīng)營性業(yè)務貢獻持續(xù)提升，積極優(yōu)化債務結構以保障現(xiàn)金流安全成當前重要任務。

　　對中長期市場有信心

　　上半年，房地產(chǎn)市場深度調整，市場供求關系發(fā)生重大變化，房企銷售業(yè)績普遍出現(xiàn)不同程度的下滑，未來房地產(chǎn)市場走勢備受關注。

　　越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠表示，“5·17”新政后，6月份市場有所反彈，7月份下滑空間逐步收窄?？傮w來看，市場還處于尋求平衡的膠著狀態(tài)。下半年，隨著政策寬松力度的加大和市場信心的逐漸恢復，預計房地產(chǎn)市場將筑底企穩(wěn)。

　　林昭遠還表示，房地產(chǎn)作為國家的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，整個市場規(guī)模預期能夠保持8萬億元到10萬億元的水平。越秀地產(chǎn)目前所進入的城市總體成交規(guī)模都在2000億元以上，存量市場仍有所發(fā)展，“我們對未來市場充滿信心”。

　　對于行業(yè)未來發(fā)展趨勢，萬科董事會主席郁亮也給出積極的判斷。他認為，中長期來看，潛在住房需求已經(jīng)過了歷史峰值，但絕對量的規(guī)模仍然巨大。而從短期來看，經(jīng)過了三年的市場調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續(xù)增加，這些都在為市場需求的復蘇積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來提供土壤。

　　郁亮進一步解釋，首先，隨著房地產(chǎn)供需關系發(fā)生根本性變化，市場競爭關鍵要素從過去的規(guī)模變?yōu)楫a(chǎn)品力和服務力，目前新房的產(chǎn)品力、服務力比之前有了非常大的提升。同時，房價經(jīng)過了三年調整，已經(jīng)回落到一個相對比較合理的水平，新房產(chǎn)品的性價比有比較大的提升。另外，從政策端來看，隨著各個城市落地因城施策，無論是購房門檻，還是首付比例和按揭利率水平，包括“90/70”政策、普通住宅標準的調整等，對多樣化住房需求的支持讓買房變得更容易了，消費者的信心在逐步恢復，居住支出負擔有明顯降低，購買力也在提高，這為需求的復蘇創(chuàng)造了良好的條件。而從供給端看，今年上半年全國住宅新開工面積同比下降24%，意味著全年新開工面積大概是5億平方米左右，新房的供應量是相對不足的。因此，供求關系的改善，為市場走出低谷、重拾向上動力創(chuàng)造了條件。

　　轉型發(fā)展步伐加快

　　面對行業(yè)的深度調整，單一依賴地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的模式已然難以持續(xù)增長，房企紛紛加快多元化轉型步伐，向新發(fā)展模式積極探索。多家提前布局商業(yè)、長租公寓、物業(yè)等經(jīng)營性業(yè)務的房企，經(jīng)營性業(yè)務對業(yè)績的貢獻持續(xù)提升。

　　2022年就開始調整轉型的龍湖集團進展較快。今年上半年，龍湖實現(xiàn)合同銷售額511.2億元，營業(yè)收入468.6億元。其中，經(jīng)營性收入131億元，同比增長7.6%，對集團整體收入的貢獻占比達到28%；經(jīng)營性業(yè)務的毛利率超50%、凈利率超25%，對集團的利潤貢獻更提升至80%以上。

　　龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示：“按照這個速度，我們預計在2028年底，集團的經(jīng)營性收入占比能夠過半。到那時，整個業(yè)務模式可以說切換到了新的發(fā)展模式?！?/p>

　　華潤置地的轉型創(chuàng)新也取得實質進展。華潤置地執(zhí)行董事、董事會主席李欣在業(yè)績發(fā)布會上回答證券時報記者提問時表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)全面進入存量時代，在開發(fā)銷售型業(yè)務方面，公司已經(jīng)擺脫業(yè)績達成單純依賴增量的慣性思維，將工作重心轉移到庫存去化上來，提升全價值鏈的組織能力。同時，不動產(chǎn)投資信托基金政策持續(xù)推進下，公司經(jīng)營性不動產(chǎn)與資管業(yè)務已經(jīng)初具規(guī)模，向大資管業(yè)務轉型已經(jīng)成為一種勢能。

　　“到目前為止，華潤置地整個資產(chǎn)管理規(guī)模約4500億元，而且經(jīng)營性不動產(chǎn)營收占比超過了25%，利潤占比可能更高，說明華潤置地轉型業(yè)務呈現(xiàn)蓬勃壯大的狀態(tài)?！崩钚勒f，華潤置地已經(jīng)成功實現(xiàn)從住宅第一增長曲線向商業(yè)第二增長曲線的跨越，接下來還將圍繞生態(tài)圈要素業(yè)務，在城市代建、場館運營、租賃住房等三個細分賽道上重點發(fā)力，全面推動城市運營商戰(zhàn)略定位的落地。

　　面對房地產(chǎn)行業(yè)出清和轉型交織的困難時期，美的置業(yè)選擇了特殊的重組方案，將開發(fā)業(yè)務從上市平臺剝離出去，構建“開發(fā)代建+物管服務+資產(chǎn)運營+房地產(chǎn)科技”的業(yè)務模式。美的置業(yè)董事會主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，目前房地產(chǎn)開發(fā)性業(yè)務承壓，但是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的經(jīng)營業(yè)務前景廣闊，相信美的置業(yè)重組后所保留的資產(chǎn)運營、地產(chǎn)科技等業(yè)務都有良好的增長空間。

　　優(yōu)化債務結構是關鍵

　　在當前市場形勢下，保證現(xiàn)金流安全至關重要，房企投資拿地變得更加謹慎，想方設法削減債務成為最緊迫的任務。

　　“在踐行新舊模式轉換時，最關鍵的是處理好債務問題?！标愋蚱秸f，地產(chǎn)開發(fā)的特點是規(guī)模大、周期短，但不確定性也大，大多數(shù)的債務是建立在舊模式的基礎上的，如果債務結構沒有完成切換，很難完成業(yè)務轉型。

　　陳序平進一步表示，在向新發(fā)展模式轉換時，要優(yōu)先做的是優(yōu)化債務結構，一是要把債務規(guī)模降下來，二是要把債務周期拉長。龍湖就是用所有業(yè)務的正向經(jīng)營性現(xiàn)金流去壓降負債總額，即用正現(xiàn)金流去降負債總額，同時，用長周期的經(jīng)營性物業(yè)貸款去替換3到5年期的信用債融資?！霸谕瓿蓚鶆战Y構優(yōu)化后，才有可能實現(xiàn)新模式的轉換，以及收入及利潤的轉換。”

　　據(jù)介紹，龍湖從2023年開始就主動有序地壓降負債規(guī)模，截至目前，龍湖2024年內已經(jīng)歸還了107億元境內公開債，年內剩余到期境內公開債僅10億元，供應鏈ABS、商票等均已清零。至2026年底之前，龍湖已無境外公開債券到期。

　　面對階段性經(jīng)營困難，萬科上半年在保障現(xiàn)金流和償債方面也做了多方面努力。除了積極銷售、推進大宗交易和資產(chǎn)盤活、逐步退出非主業(yè)業(yè)務和投資這三項工作回款1370億元左右外，萬科執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華介紹，在上半年，萬科完成73億元的境內公開債券和折合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，年內尚有9月到期的20億元境內公開債券待兌付。下半年，除了經(jīng)營端創(chuàng)造現(xiàn)金流之外，萬科會盡可能穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，積極轉換融資模式，同時繼續(xù)爭取銀團貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸等機會，提供增量流動性，以此保障債務的安全兌付。

　　綠城中國管理層表示，公司下半年乃至明年上半年，還是保持底線思維、謹慎穩(wěn)健的經(jīng)營策略。今年投資更為謹慎，寧可錯過也不錯投，總體投資力度會比去年稍微弱一些。據(jù)介紹，綠城于2024年到期的所有境外貸款，已于上半年基本完成置換，2025年到期的剩余債務的置換工作也已經(jīng)啟動，目前正在按計劃有序推進。