原標題：房企觀察︱中鐵建地產(chǎn)申請發(fā)債80億，上半年營收與負債雙增，近日迎來“新掌門”

　　9月9日，據(jù)上交所官網(wǎng)披露，中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱中國鐵建地產(chǎn)）計劃在2024年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券，發(fā)行總額預計達到80億元，債券類型為公募。上交所已接受該債券發(fā)行申請，并給出反饋。

　　根據(jù)公告，中國鐵建地產(chǎn)在2020年9月15日發(fā)行的2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）將于9月18日開始支付2023年9月15日至2024年9月14日期間的利息。該只債券的發(fā)行總額為35.9億元，票面利率為3.58%。

　　作為中國鐵建（SH601186，股價6.96元，市值945.14億元）的全資子公司，中國鐵建地產(chǎn)近日披露的債券中期報告（2024年）顯示，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入181.12億元，同比增加25.09%；歸母凈利潤-5.84億元，同比減少6.29億元；合并口徑資產(chǎn)負債率為79.36%。

　　中國鐵建地產(chǎn)方面表示，伴隨公司業(yè)務的發(fā)展，融資需求及規(guī)模不斷增長。近幾年加大銀行借款規(guī)模，并以直接融資的方式發(fā)行各類債券增強資金實力，使得負債規(guī)模有所上升，面臨一定的長期和短期償債壓力?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)項目投資周期較長，投資規(guī)模較大，公司主要房地產(chǎn)項目集中于北京、上海等一線城市以及成都、西安等二線城市，區(qū)域土地成本較高，需要持續(xù)的資金投入。”

　　上半年歸母凈虧損近6億元

　　報告顯示，今年上半年，中國鐵建地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入181.12億元，同比增加25.09%；凈利潤2.12億元，同比增加89.55%；歸母凈利潤-5.84億元，同比減少6.29億元。

　　截至6月底，中國鐵建地產(chǎn)在北京、上海、廣州、成都、重慶、杭州、南京、武漢和長沙等48個城市及海外（莫斯科）共布局276個項目，總建筑面積約8556萬平方米，已開發(fā)面積約7174萬平方米，實現(xiàn)京津冀、長三角和珠三角等主要城市群的全面布局。

　　住宅銷售是中國鐵建地產(chǎn)的主要收入來源。報告期內(nèi)，公司共計實現(xiàn)銷售收入166.74億元，占總收入的92.07%，毛利率12.17%。

　　中國鐵建地產(chǎn)方面表示，上半年營業(yè)成本同比增加45.17%，主要系房屋交付量同比增加所致；類住宅（主要包括車位、公寓等）毛利率同比下降83.93%，主要系為加快產(chǎn)品周轉(zhuǎn)適當調(diào)整相關產(chǎn)品售價所致；商業(yè)地產(chǎn)營業(yè)收入同比減少56.50%，營業(yè)成本同比減少61.18%，主要系受整體經(jīng)濟影響，底商等銷售情況較以往有所下降所致，但具體推售策略有所調(diào)整，加大了高凈值商業(yè)的推廣和銷售力度，導致毛利率同比上升；辦公類營業(yè)收入同比減少 80.63%，營業(yè)成本同比減少 80.87%，主要系受整體經(jīng)濟影響，辦公類市場需求萎縮所致。

　　中國鐵建地產(chǎn)是中國鐵建的主要的地產(chǎn)開發(fā)平臺，先后在北上廣等一線城市開發(fā)了梧桐灣、山語城、花語江南、香榭國際、花語嶺南等系列住宅產(chǎn)品。

　　中報顯示，上半年，中國鐵建在房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)銷售金額395.5億元，在全國房企中排名第13位；新簽合同額414.22億元，同比減少22.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入315.48億元，同比增加47.34%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的資本開支64.82億元，較上年同期增加33.6億元，增加343.74%。

　　中國鐵建方面解釋稱，上述變動主要是因為單位交房增加所致。

　　孫洪軍接任公司董事長

　　在交出上半年業(yè)績答卷的同時，中國鐵建地產(chǎn)也悄悄迎來“新掌門”。

　　9月9日，中國鐵建地產(chǎn)發(fā)布關于董事長任命的公告，李興龍因工作變動原因不再擔任公司董事長、黨委書記職務，由孫洪軍接任。

　　李興龍從中鐵建設集團有限公司開發(fā)公司成本經(jīng)理做起，陸續(xù)擔任中鐵房地產(chǎn)集團有限公司市場發(fā)展部開發(fā)主管、中鐵地產(chǎn)（成都）開發(fā)有限公司和中鐵房地產(chǎn)集團四川有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理及等職務。2019年4月，其開始擔任中國鐵建地產(chǎn)總經(jīng)理、黨委副書記、董事，一年后正式執(zhí)掌中國鐵建地產(chǎn)。根據(jù)公告，其的下一站是中國鐵道建筑集團黨委常委、中國鐵建副總裁。

　　孫洪軍比李興龍年長兩歲，曾擔任中鐵建設項目經(jīng)理，中鐵建設集團信陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長，中鐵建設集團房地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理，中鐵建設集團副總經(jīng)理，中鐵建設集團總經(jīng)理。

　　今年上半年，在中國鐵建地產(chǎn)的參股公司中，有三家的凈利潤或投資收益對其影響達到20%以上，分別是中鐵建西南公司、華東公司和三亞中鐵建置業(yè)開發(fā)有限公司。報告期內(nèi)，三家公司的主營業(yè)務收入分別為25.41億元、89.98億元和11.29億元，主營業(yè)務利潤分別為2.27億元、10.43億元和1.68億元。

　　對于下一步的戰(zhàn)略計劃，中國鐵建地產(chǎn)方面表示，公司將聚焦“一體兩翼、多點支撐”的方向，以住宅開發(fā)為主，輔以TOD、片區(qū)綜合開發(fā)作為賽道性業(yè)務，以康養(yǎng)、租賃、海外等業(yè)務為支撐點，支持主賽道業(yè)務的同時，作為戰(zhàn)略儲備性業(yè)務培育發(fā)展。

　　對于上半年業(yè)績下降的原因，中國鐵建董事長戴和根在2024年半年度業(yè)績發(fā)布會上解釋稱，一是受宏觀經(jīng)濟形勢影響，部分地方政府財政壓力加大；二是從行業(yè)形勢來看，上半年全國完成公路交通固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降；三是公司注重發(fā)展質(zhì)量，回歸投資本源，加強工程項目精細化管理，但成效釋放有一個時間錯配的問題。

　　“下半年，公司將強化高質(zhì)量經(jīng)營，提升經(jīng)營承攬合同的落地率、轉(zhuǎn)化率、收益率水平，境內(nèi)外共同發(fā)力，為完成全年目標形成有力的支撐；持續(xù)推進精細化管理，狠抓工程項目成本管理，降低成本費用，提高盈利水平；提升經(jīng)營性現(xiàn)金流，強化工程項目現(xiàn)金流全過程控制，推動公司現(xiàn)金流有所改善，努力完成全年目標?！贝骱透硎?。