來源：中國經(jīng)營報

　　本報記者 黃永旭 西安報道

　　房地產(chǎn)行業(yè)公攤制度之爭綿延多年，未有定論。近日，湖南湘潭房地產(chǎn)政策中，“套內(nèi)面積”計價方式，再一次引發(fā)關于公攤面積的熱烈討論。

　　《中國經(jīng)營報》記者了解到，公攤面積作為購房過程中的一個重要因素，常常成為購房糾紛的焦點。從眾多消費者維權案例可以看出，由于公攤面積的定義和計算方式并不透明，致使購房者難以判斷房產(chǎn)真實價值，從而遭受了權益損害。因此，按套內(nèi)面積計價方式的出現(xiàn)，才引起了“取消公攤”的猜想與討論。

　　關于公攤面積的討論再度沖上熱搜，“取消公攤面積”的呼聲也日益高漲。那么，取消公攤面積的時機真的到了嗎？

　　“只是計價方式不同”

　　我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

　　隨著房地產(chǎn)市場的不斷變化，購房者對房屋價值的認知與需求更加明確，按套內(nèi)面積計價這一更為透明的方式，開始逐步進入大眾視野。

　　9月5日，湖南省湘潭市發(fā)布《湘潭市促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，明確要優(yōu)化住房銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

　　記者發(fā)現(xiàn)，湘潭市并不是第一個探索按套內(nèi)面積計價方式的城市，早在5個月前，廣東省肇慶市發(fā)布通知，從5月1日起，全市實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售方式，成為全國第一個全面實行按套內(nèi)面積計價的城市。

　　“因為公攤面積確實是存在的，按套內(nèi)面積計價只是改變了房屋價格的計算方式，并不會影響同一套住房的總價。反而調(diào)整后，房屋單價提高了，購房人又會產(chǎn)生另一種質(zhì)疑，認為房價提高了，更買不起了。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池表示，實行按套內(nèi)面積計價的做法，初衷是好的，但未必起到應有的作用。

　　記者從多位房地產(chǎn)從業(yè)人員處了解到，長期以來，房地產(chǎn)交易流程中，一般是以房屋建筑面積為計價方式，其中就包含了公攤面積。體現(xiàn)在房屋產(chǎn)權證上面就是房屋建筑面積，包含了套內(nèi)建筑面積和公攤面積?！霸谏唐贩啃麄麂N售過程中，這種計價方式的確會存在公攤面積不透明的情況，購房者關于公攤面積、套內(nèi)面積存在信息差，導致很多公攤面積占比高的項目購房者認為自己被坑，從而產(chǎn)生很多糾紛。”

　　西安房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師朱郁表示，按套內(nèi)面積計價政策的相繼出臺，反映當前購房者對市場透明度的需求。因消費者對購房透明度的需求更加迫切，對傳統(tǒng)按總建筑面積計價方式感到不友好、不合理，這當中包含了公攤面積，導致實際面積與支付費用不對等的情況，需要更為透明的“保障”。所以，按套內(nèi)面積計價的政策，可以降低購房者的顧慮，有利于購房者對房屋價值的判斷。

　　“相較于按建筑面積計價，按套內(nèi)面積計價方式對購房者來說，能夠更直觀地了解實際購買的居住空間大小，減少了因信息不對稱所引發(fā)的糾紛?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為。

　　“公攤問題復雜而多維”

　　如今房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀下，實行按套內(nèi)面積計價取代傳統(tǒng)的計價方式，逐漸演變成一種趨勢。在促成這種趨勢和變化的過程中，“公攤面積”可謂功不可沒，是其中繞不開的重要因素。

　　多年來，購房者普遍反映公攤面積不透明、不公平，增加了購房成本，降低了實際居住體驗。因此，公攤面積引發(fā)的糾紛不絕于耳，社會各界對于“取消公攤面積”的呼聲也不曾中斷。

　　成都一位購房者秦風（化名）告訴記者：“買房的時候不太懂，當時宣傳是建筑面積120平方米，對我們小兩口來說，是挺大的了。但是，收房之后，實際使用面積不到70平方米，公攤系數(shù)超過了40%，感覺上當受騙了。后來，總算知道了房屋總建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積、公攤面積這些概念，只能說公攤面積這里水太深了?！?/p>

　　公攤面積制度在我國存在已久。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》中明確，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。因此，公攤面積是指由整棟建筑的產(chǎn)權人共同分攤所有的整棟建筑公用部分的建筑面積。

　　通俗地說，大家普遍認為，公攤面積指的是建筑物中所有業(yè)主共同使用的區(qū)域面積，包括但不限于電梯井、樓梯間、公共走廊、物業(yè)管理用房等。

　　柏文喜表示：“實際上，公攤面積是一個計算出來的概念，在購房過程中，購房者看不見、摸不到的概念。而且，公攤面積的計算方式復雜，標準也不統(tǒng)一，購房者往往難以弄明白，但很多購房者因此而花了許多‘冤枉錢’。”因此，隨著房價的上漲，即使是小比例的公攤面積，也意味著較大的經(jīng)濟負擔。

　　“但是，公攤面積是客觀存在的，如入戶大堂、電梯井等，這些空間對于住宅功能是必要的。因此，是否應該取消公攤面積，需要綜合考慮多方面因素，短期內(nèi)全面取消公攤面積可能面臨挑戰(zhàn)，但長期來看，隨著市場的發(fā)展和制度的完善，這一模式有可能逐漸被改革或替代。”柏文喜說。

　　朱郁則表示：“關于公攤面積制度的去留是一個復雜而多維的問題，涉及購房者權益、房地產(chǎn)市場規(guī)范、開發(fā)商利益等多個方面。關于是否應該取消公攤面積制度，仍需要綜合考量?！?/p>

　　朱郁認為，目前的公攤面積制度有其優(yōu)勢、合理性。公攤面積制度通過按比例分攤公共區(qū)域的維護費用，可以避免某些業(yè)主過度使用公共設施而導致的資源不均，能夠確保公共資源的合理分配與使用。且公攤面積的存在有助于提升建筑的整體品質(zhì)和居住體驗，因為公共區(qū)域的良好維護直接影響到居住的生活質(zhì)量。

　　“同時，公攤面積制度也存在一定程度的弊端，比如計算方式不透明。公攤面積的計算缺乏統(tǒng)一標準，不同開發(fā)商對公攤面積的計算方法可能存在差異，導致購房者在不知情的情況下支付了額外的費用。而且，公攤問題難以監(jiān)管，具體標準和細則不明確，給了開發(fā)商很大的操作空間，容易出現(xiàn)‘亂公攤’和‘只公攤成本，不公攤收益’的問題。某種程度上來說，增加了購房者負擔?！敝煊粽f。

　　“得房率才是硬指標”

　　湘潭市公布實行按套內(nèi)面積計價之后，引發(fā)了廣泛的關注和討論。在熱情高漲的討論中，除了“取消公攤面積”的聲音之外，“提高得房率”也成為新晉焦點。

　　面對房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，去年中央作出了重要的戰(zhàn)略部署，其中之一就是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。而且，住建部部長倪虹也在多次會議中強調(diào)，要“下力氣建設好房子”，優(yōu)化增量住房。

　　因此，根據(jù)政策導向，多地將優(yōu)化增量住房作為發(fā)力點，而提高得房率也順理成章成為各界共識。深圳、佛山等多個城市相繼出臺政策，鼓勵建設高品質(zhì)住宅，開發(fā)高得房率產(chǎn)品。在市場方面，越來越多的新房項目開始將得房率當成營銷賣點，一些得房率較高的項目也躍升為購房者關注重點。

　　西安某房企高管何靖（化名）坦言：“眼下的房地產(chǎn)市場，只有高得房率才能吸引客戶，這個已經(jīng)是硬指標了。業(yè)內(nèi)有句玩笑話說，現(xiàn)在進入第四代住宅時期，誰家產(chǎn)品得房率低于90%都不好意思出來賣房?！?/p>

　　何靖表示：“簡單來講，第四代住宅就是擁有‘錯層式’的挑高露臺的大平層產(chǎn)品。目前，西安第四代住宅項目主要分布于高新區(qū)、港務區(qū)、曲江新區(qū)及航天板塊，項目得房率大部分都超過了90%，甚至有產(chǎn)品得房率達到近110%。”

　　“這一類產(chǎn)品共同的特點就是，面積大、得房率高、總價高。之所以能做到超高得房率，其原因在于兩方面：最主要的是贈送面積，基本上這類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)內(nèi)陽臺面積都是半贈送，而‘錯層式’挑高露臺面積都是全贈送；其次就是在保證品質(zhì)和居住體驗的情況下，盡量縮減公攤面積?！?/p>

　　以西安保利某項目為例，該項目建筑面積188平方米型產(chǎn)品，贈送其南向及側(cè)向外掛露臺和奇偶層錯層面積。陽臺、飄窗贈送面積19.5平方米，露臺贈送面積30.9平方米，總共贈送面積為50.4平方米，贈送率約為27%，得房率為106%。

　　朱郁表示，長遠來看，公攤面積制度或逐步向更加合理、透明的方向演變。隨著越來越多城市和項目優(yōu)化住宅產(chǎn)品，提高得房率的趨勢也更加明顯。