文丨秦佳麗

　　來(lái)源丨紅刊財(cái)經(jīng)

　　上海和西安新房?jī)r(jià)格率先開漲，而推盤力度和拿地手筆均很大的中海與綠城，受益良多。

　　作為目前為數(shù)不多房?jī)r(jià)上揚(yáng)的城市，今年上海、西安樓市別具一格。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份上海、西安新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)，其中上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比分別上漲0.2%、4.4%；西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比分別上漲0.2%和3.4%。這已是上海新房?jī)r(jià)格連續(xù)26個(gè)月上漲。

　　高端改善型樓盤的供應(yīng)及成交量增加，拉升了上海及西安房?jī)r(jià)。而除了房?jī)r(jià)漲幅，今年上海的樓市成交規(guī)模、房源供應(yīng)類型、土地成交金額等均走出了獨(dú)立行情。

　　伴隨上海及西安樓市熱度攀升，中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)已成最大贏家。據(jù)中指院榜單，今年1—7月，中海地產(chǎn)與綠城中國(guó)位居上海房企銷售金額榜第一、第二。在西安，綠城中國(guó)已躋身當(dāng)?shù)亍颁N冠”。

　　上海、西安房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)

　　上海新房連漲26個(gè)月

　　在房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格整體處于穩(wěn)定的背景下，上海、西安樓市走出了獨(dú)立行情。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，上海、西安新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)。其間，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比分別上漲0.2%、4.4%；西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比分別上漲0.2%和3.4%（見表1）。

　　表1：2024年7月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　截至今年7月，上海新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)26個(gè)月上漲，在全國(guó)近乎一枝獨(dú)秀。與此同時(shí)，上海也是全國(guó)70城中僅剩的二手房?jī)r(jià)格上漲的城市，7月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%。

　　西安新房?jī)r(jià)格也持續(xù)攀升。2023年3月以來(lái)，西安新房?jī)r(jià)格連漲14個(gè)月，直至今年5月份短暫下行，當(dāng)月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.1%。目前西安房?jī)r(jià)已恢復(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，近兩個(gè)月再度實(shí)現(xiàn)新房?jī)r(jià)格連漲。

　　不過(guò)，相較于上海一二手房?jī)r(jià)同步升高，西安樓市兩極分化明顯，當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)格有所下行。今年7月西安二手房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比分別下跌0.6%、5.9%。

　　從產(chǎn)品類別來(lái)看，大戶型的改善型項(xiàng)目推高上海和西安房?jī)r(jià)，兩地144平方米以上的商品房住宅價(jià)格增長(zhǎng)最為明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1~7月，上海144平方米以上的新房均價(jià)同比上漲5.7%；西安144平方米以上的新房均價(jià)同比上漲5.5%。

　　不只房?jī)r(jià)上揚(yáng)，從成交規(guī)模來(lái)看，上海近期一二手房均迎來(lái)“量?jī)r(jià)齊升”。據(jù)中指研究院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年6月、7月，上海二手房成交量分別為2.37萬(wàn)套、1.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)95%、45%；當(dāng)?shù)匦路夸N售也在提速，6-7月新房平均成交面積為69萬(wàn)平方米，較1-5月的月均增加41%。整體來(lái)看，今年6月份上海新房成交創(chuàng)一年新高，二手房重回三年來(lái)巔峰。

　　西安樓市成交量上升主要體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。據(jù)西安住建局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份西安二手住宅網(wǎng)簽備案量為9268套，環(huán)比上漲約12.96%，當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)表現(xiàn)為“以價(jià)換量”。

　　與商品房市場(chǎng)一起走出獨(dú)立行情的，還有兩地的土拍市場(chǎng)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年住宅用地出讓金TOP20城市出讓總金額3660.2億元，其中上海以423.2億元出讓金額排名第三，西安緊隨其后，以323.7億元出讓金額排名第四。

　　今年兩地商品房供應(yīng)量也處于相對(duì)高位，房企推盤積極。比如，據(jù)中指研究院西安分院監(jiān)測(cè),2024年1-7月西安商品房意向登記平臺(tái)共完成242次項(xiàng)目登記，約3.4萬(wàn)套房源入市,較去年同期相比房源數(shù)上漲5.76%。

　　從中指院披露的2024年1—7月西安房企銷售規(guī)模榜單來(lái)看，其間西安TOP10房企累計(jì)取得的664.6億元銷售總額，較去年同期增長(zhǎng)了10.12%。頭部房企在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)集中度也進(jìn)一步提升。

　　不論從新房?jī)r(jià)格漲幅、土地出讓規(guī)?；蚴欠科笸票P數(shù)量來(lái)看，今年上海和西安樓市均在逆勢(shì)上行。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向本刊表示，目前上海房?jī)r(jià)更多表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性上漲：“相較于面積90平方米以下、90平方米—144平方米的產(chǎn)品，144平方米以上的住宅價(jià)格更穩(wěn)健，這種結(jié)構(gòu)性上漲已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了比較大的影響?！?/p>

　　在盧文曦看來(lái)，目前上海一二手房置換鏈條開始逐步打通。“最近兩個(gè)月上海二手房成交蠻活躍，總價(jià)三五百萬(wàn)左右的二手房源成交量在逐步增長(zhǎng)，整個(gè)置換鏈條在慢慢變通暢?！?/p>

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向本刊表示，在全國(guó)房?jī)r(jià)普遍下滑的背景下，西安新房?jī)r(jià)格異軍突起，與當(dāng)?shù)厝丝趦粼鲩L(zhǎng)、住宅用地供應(yīng)、商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)，比如改善性產(chǎn)品需求的增加拉升了房?jī)r(jià)。不過(guò)，相比連漲的新房?jī)r(jià)格，西安二手房?jī)r(jià)格卻在下行，新房?jī)r(jià)格的持續(xù)性上漲可能會(huì)將購(gòu)房者更多向二手房市場(chǎng)擠壓。

　　高端改善型樓盤推升價(jià)格

　　上海迎來(lái)“豪宅”井噴年

　　樓市利好政策加持、高端樓盤供應(yīng)量增加，是推進(jìn)上海及西安市場(chǎng)熱度攀升的重要因素。今年5月以來(lái)，除了“5·17新政”普惠市場(chǎng)，上?！皽艞l”新政，西安放開限購(gòu)等舉措，降低了當(dāng)?shù)刭?gòu)房門檻和購(gòu)房成本。

　　與此同時(shí)，目前核心城市房?jī)r(jià)上漲，與高端改善樓盤的成交拉動(dòng)密切相關(guān)。尤其是上海，今年以來(lái)均價(jià)“10萬(wàn)+”高端樓盤密集入市，誕生多個(gè)“日光盤”。

　　今年上海正值“豪宅”入市井噴年。各類高總價(jià)風(fēng)貌建筑項(xiàng)目涌現(xiàn)，比如中海地產(chǎn)旗下順昌玖里、新鴻基地產(chǎn)旗下濱江凱旋門、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院、保利世博天悅、香港置地啟元、凱德·茂名公館、上海宸嘉100嘉佰道等高端改善型樓盤以亮眼的銷售業(yè)績(jī)“出圈”。其中，中海順昌玖里、濱江凱旋門、上海宸嘉100嘉佰道等項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)“日光”。

　　中指數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，13個(gè)城市中銷售額超50億元的項(xiàng)目增加到了17個(gè)，其中上海獨(dú)占鰲頭，誕生了10個(gè)。其間全國(guó)3個(gè)百億級(jí)大盤，便有兩個(gè)誕生在上海，包括上海中海順昌玖里和泛海國(guó)際住區(qū)（融創(chuàng)外灘壹號(hào)院），銷售額分別為188.6億元、102.9億元。

　　步入8月，上海高端樓盤行情繼續(xù)火爆，當(dāng)?shù)亍昂勒痹迫胧小?月17日，上海兩大“豪宅”同開，雙雙“日光”。其中，位于黃浦核心區(qū)域的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期二批次開盤，此次共推出110套房源，項(xiàng)目均價(jià)17.1萬(wàn)元/平方米，當(dāng)天全部售罄，銷售金額合計(jì)56.74億元；位于普陀區(qū)的越秀·蘇河·和樾府當(dāng)天也首開即罄，銷售均價(jià)約10.36萬(wàn)元/平方米，124套房源累計(jì)收金17.35億元。

　　目前上海的“豪宅”比拼已進(jìn)入下半場(chǎng)。除了上述融創(chuàng)外灘壹號(hào)院及越秀·蘇河·和樾府，新湖聯(lián)合融創(chuàng)開發(fā)的錦園項(xiàng)目、龍盛集團(tuán)旗下龍盛灣上、綠城前灘百合園、保利世博天悅等多個(gè)高端項(xiàng)目已在近期入市。其中，龍盛灣上率先開盤，銷售均價(jià)為13.38萬(wàn)元/平方米，120套房源去化115套；由國(guó)貿(mào)地產(chǎn)和中國(guó)鐵建聯(lián)合開發(fā)的新楊思·上園也迎來(lái)第三批次開盤，此次再加推98套房源，均價(jià)9.995萬(wàn)元/平方米，首開去化率約95%。

　　中海、綠城成區(qū)域“銷冠”

　　綠城中國(guó)發(fā)力重倉(cāng)上海

　　在上海與西安，今年中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)成為熱銷榜上最大贏家。

　　今年1—7月，中海地產(chǎn)穩(wěn)居上?！颁N冠”。據(jù)中指院榜單，其間中海地產(chǎn)以274.12億元的區(qū)域銷售額位居上海房企銷售榜單榜首（見表2）。

　　其間中海地產(chǎn)創(chuàng)下多項(xiàng)銷售紀(jì)錄。趕在6月底，位于上海徐匯濱江的領(lǐng)邸玖序開盤“日光”，清盤過(guò)程用時(shí)不到90分鐘，項(xiàng)目備案均價(jià)14.61萬(wàn)元/平方米，當(dāng)天攬金66億元；也在這月，備案均價(jià)高達(dá)29.8萬(wàn)元/平方米的中海順昌玖里49套風(fēng)貌別墅宣布開盤售罄，刷新上海新房均價(jià)的歷史新高。往前追溯，今年3月中海順昌玖里入市的第三批次512套高層房源均價(jià)17.2萬(wàn)元/平方米，當(dāng)日銷售額近200億元，登頂成為全國(guó)“盤王”。

　　綠城中國(guó)緊隨其后，今年1—7月以174.66億元的區(qū)域銷售額位居上海房企銷售榜單第二。在熱盤齊聚的上海，上半年綠城外灘蘭庭、綠城沁蘭園、綠城留香園3個(gè)上海區(qū)域項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了54.55億元、42.9億元、34.76億元的銷售額。

　　在新房?jī)r(jià)格同樣領(lǐng)漲的西安樓市，綠城中國(guó)則位居“銷冠”地位。據(jù)中指研究院披露的1—7西安房企銷售榜單，其間綠城中國(guó)以136.1億元的銷售額領(lǐng)跑西安市場(chǎng)（見表3）。其中位于高新區(qū)的綠城海棠三章項(xiàng)目，為綠城貢獻(xiàn)了54.7億元的銷售額。

　　貨值儲(chǔ)備充沛的房企更易支撐未來(lái)銷售業(yè)績(jī)，在上海、西安等熱門城市，全國(guó)性龍頭房企及地方國(guó)企注重在當(dāng)?shù)亍胺e糧”。從前期拓儲(chǔ)規(guī)模看，中指院榜單顯示，今年1—7月，招商蛇口、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、中建壹品入圍上海房企拿地金額TOP3，入圍門檻超過(guò)47億元（見表4）。中國(guó)鐵建、保利發(fā)展、西安城投置業(yè)入圍西安市拿地金額榜TOP3，入圍門檻超過(guò)34億元（見表5）。

　　行業(yè)調(diào)整周期還在持續(xù)，以長(zhǎng)三角區(qū)域作為大本營(yíng)的綠城中國(guó)，重倉(cāng)上海的決心很大。在去年上海第二批次集中供地中，綠城中國(guó)便以豪擲139億元成功搖中3宗地塊，近期上海土拍規(guī)則重回“價(jià)高者得”，綠城中國(guó)持續(xù)加大布局。今年8月，綠城在上海分別以48億元和12億元的總價(jià)競(jìng)得徐匯區(qū)濱江地塊、虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)地塊。其中，徐匯區(qū)濱江地塊13.1萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)刷新了中國(guó)土拍樓面價(jià)紀(jì)錄。

　　至此，綠城躋身成為新的“拿地王”。在這之前，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，綠城中國(guó)1-7月拿地金額228億元，位居行業(yè)第二名；全口徑新增貨值496億元，位居行業(yè)第四名。以此測(cè)算，斬獲上海單價(jià)“地王”的綠城已成為當(dāng)前拿地金額最多的地產(chǎn)商。

　　在盧文曦看來(lái)，后續(xù)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有政策提振空間。比如上海部分區(qū)域松綁人才落戶政策，后續(xù)能夠進(jìn)一步帶動(dòng)住房需求的增長(zhǎng)。他就此補(bǔ)充道，“對(duì)于接下來(lái)即將到來(lái)的‘金九銀十’，核心城市肯定會(huì)出現(xiàn)季節(jié)性的成交量反彈，但是新房和二手房的價(jià)格走勢(shì)并不同，總體來(lái)說(shuō)二手房?jī)r(jià)格還處于調(diào)整通道中，新房則相對(duì)穩(wěn)健?！?/p>