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　　來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

　　城市與區(qū)域治理研究院蘇志勇/文

　　9月24日以來(lái)，央行、住建部、財(cái)政部、金融監(jiān)管總局等多部門(mén)通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)持續(xù)釋放政策利好，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出一攬子增量政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。供給端，房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”規(guī)模將增加至4萬(wàn)億元，收儲(chǔ)商品房用作保障房以及回收存量閑置土地將獲得財(cái)政資金的大力支持，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造貨幣化安置；需求端，限購(gòu)、限售、限價(jià)等限制性措施加速退出，首付比例和房貸利率降至歷史最低，一系列財(cái)稅政策正在醞釀?wù){(diào)整。

　　各地方政府和行業(yè)協(xié)會(huì)借勢(shì)發(fā)力，一方面密集出臺(tái)配套政策，另一方面組織開(kāi)發(fā)商開(kāi)展大規(guī)模促銷活動(dòng)。在一攬子增量政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出積極變化，房企融資環(huán)境持續(xù)改善，土地市場(chǎng)有所活躍，一二手房看房量、到訪量和成交量均有不同程度的增長(zhǎng)，購(gòu)房者信心開(kāi)始恢復(fù)。

　　一、地方政策優(yōu)化積極跟進(jìn)

　　本輪政策優(yōu)化調(diào)整本著“因城施策”的原則，充分賦予了城市政府調(diào)控的自主權(quán)。

　　首先是限制性政策加速退出。9月末以來(lái)，北上廣深四大一線城市以及天津、成都、杭州等核心二線城市均出臺(tái)相關(guān)政策，調(diào)整放寬限制性措施。截至目前，四大一線城市中，廣州已經(jīng)全面解除限購(gòu)，北京、上海、深圳也根據(jù)不同情況調(diào)整了限購(gòu)范圍，縮短了社保繳納年限。全域限購(gòu)實(shí)施6年的海南也對(duì)限購(gòu)政策做出調(diào)整，文昌、東方、澄邁等地全面取消限購(gòu)。二線城市中，天津于近日全面取消限購(gòu)，同時(shí)取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；杭州在此前全面取消限購(gòu)基礎(chǔ)上，明確取消新出讓用地限價(jià)措施；成都提出取消新購(gòu)住房的限售規(guī)定，允許購(gòu)房者在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后立即上市交易。此外，多個(gè)省市宣布全面取消住房銷售限購(gòu)限價(jià)以及普通和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)限制。

　　其次是鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策加速落地。一方面積極落實(shí)相關(guān)部委提出的“四個(gè)降低”（降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)），另一方面，各地還積極出臺(tái)其他鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策措施。

　　例如成都在相關(guān)政策中提出，鼓勵(lì)提供購(gòu)買車位補(bǔ)貼，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買多個(gè)車位的進(jìn)行梯度化打折促銷，并且將開(kāi)展購(gòu)房送車位、車位優(yōu)惠、購(gòu)車位送優(yōu)惠券活動(dòng)。達(dá)州市政府在政策中規(guī)定，對(duì)于在中心城區(qū)購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房者，政府將根據(jù)建筑面積提供每平方米200元的財(cái)政補(bǔ)貼，最高補(bǔ)貼額度可達(dá)2.5萬(wàn)元。此外，購(gòu)房者還將獲得每平方米180元的消費(fèi)券補(bǔ)貼，每戶最高不超過(guò)2萬(wàn)元。同時(shí)，對(duì)于購(gòu)買產(chǎn)權(quán)車位（庫(kù)）的購(gòu)房者，政府將給予每個(gè)車位5000元的財(cái)政補(bǔ)貼，每戶最高補(bǔ)貼不超過(guò)1萬(wàn)元。

　　湖南常德從繼續(xù)實(shí)行購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、拓寬人才購(gòu)房補(bǔ)貼范圍、支持“二孩”及“三孩”家庭購(gòu)房、緩解企業(yè)完稅壓力、合理開(kāi)展“商改居”、穩(wěn)妥處理既有開(kāi)發(fā)行為遺留問(wèn)題等26個(gè)方面出臺(tái)措施，以更好地滿足居民剛性和改善性住房需求。

　　山東臨沂實(shí)施“賣舊買新”購(gòu)房補(bǔ)貼，對(duì)2024年10月15日至2025年3月31日期間，在中心城區(qū)范圍內(nèi)出售自有住房后購(gòu)買新建商品住房的家庭或個(gè)人，由財(cái)政給予購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本輪政策調(diào)整中超過(guò)50個(gè)城市出臺(tái)了樓市優(yōu)化政策，內(nèi)容涉及降低存量房貸利率，下調(diào)首付比例，取消商品住房限購(gòu)、限價(jià)、限售，取消普通與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，放寬公積金使用條件，加大購(gòu)房補(bǔ)貼等措施，持續(xù)釋放樓市利好，提振市場(chǎng)信心。

　　二、“百城千企”促銷活動(dòng)催熱市場(chǎng)

　　為貫徹落實(shí)“9·26”中央政治局會(huì)議精神，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向全行業(yè)發(fā)出開(kāi)展“百城千企商品房促銷活動(dòng)”倡議。要求各地房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及相關(guān)社會(huì)組織集中力量在今年10月份聯(lián)合有關(guān)的社會(huì)組織機(jī)構(gòu)，動(dòng)員支持100個(gè)以上城市參與商品房促銷活動(dòng)。采取線上線下相結(jié)合的方式舉辦房展會(huì)、推介會(huì)等多樣促銷活動(dòng)。

　　在廣東，各個(gè)城市在國(guó)慶節(jié)前后開(kāi)展了豐富多彩的商品房促銷活動(dòng)。深圳市舉辦了“2024深圳國(guó)際物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)暨2024深圳房產(chǎn)交易會(huì)”，深鐵、華潤(rùn)、招商、中海等頭部品牌房企帶來(lái)102個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)亮相；汕頭市啟動(dòng)“2024汕頭房企薈萃嘉年華”活動(dòng)，57家單位超70個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目參加；佛山市各區(qū)結(jié)合實(shí)際開(kāi)展多樣化商品房促銷活動(dòng)；中山市舉辦“深中通道通車百日暨宜居中山購(gòu)房?jī)?yōu)享季”活動(dòng)，21家房企約30個(gè)項(xiàng)目參與；韶關(guān)市舉辦“2024韶城慶雙節(jié) 購(gòu)房搶補(bǔ)貼”房地產(chǎn)博覽會(huì)活動(dòng)，購(gòu)房人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)認(rèn)購(gòu)或簽約該活動(dòng)樓盤(pán)房源的，完成合同備案且繳清購(gòu)房款最高可獲得4萬(wàn)元的補(bǔ)貼。

　　10月16日，“百城千企”商品房促銷活動(dòng)首站（烏魯木齊站）啟動(dòng)，34家企業(yè)的75個(gè)項(xiàng)目參與展示，由烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心、住房保障中心等多個(gè)單位和部門(mén)組成咨詢服務(wù)臺(tái)，為觀展群眾提供涉房政策咨詢，另有工農(nóng)中建等10家銀行組成專項(xiàng)服務(wù)區(qū)，為觀展群眾解答貸款、利率等問(wèn)題。

　　10月20日，“百城千企”商品房促銷活動(dòng)蘭州站拉開(kāi)帷幕，57家企業(yè)參展，活動(dòng)設(shè)立了政策咨詢、房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目展示、裝飾裝修、家居家電展示展銷四大板塊。市內(nèi)多區(qū)域樓盤(pán)推出多重特惠活動(dòng)。

　　菏澤市房協(xié)于10月19日~20日開(kāi)展了“房產(chǎn)下鄉(xiāng)、方便看房”商品房集中促銷活動(dòng)，6家開(kāi)發(fā)企業(yè)、7個(gè)樓盤(pán)，提供近千套商品房參展，各家房企推出涵蓋線上線下的多重優(yōu)惠措施。

　　西寧市房協(xié)組織各房企穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格，指導(dǎo)企業(yè)制定、執(zhí)行商品房銷售保價(jià)方案，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)購(gòu)房者信心。同時(shí)還將于10月下旬起組織開(kāi)展“極美夏都 在寧安家”以及“方便看房”活動(dòng)，推出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，通過(guò)線上線下相結(jié)合的方式推介優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。通過(guò)贈(zèng)禮品、裝修補(bǔ)貼、車位優(yōu)惠、置業(yè)禮包等活動(dòng)優(yōu)化企業(yè)促銷優(yōu)惠活動(dòng)，開(kāi)展多樣化促銷活動(dòng)。

　　此外，山西太原也將于10月25日至27日組織相關(guān)企業(yè)舉辦2024年太原市商品住房大型促銷展覽會(huì)。展覽會(huì)將涵蓋商品住房“以舊換新”活動(dòng)、保交房底價(jià)促銷活動(dòng)、商品住房拼團(tuán)促銷活動(dòng)三大主題。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化

　　在一攬子增量政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)從融資、拿地到銷售等各環(huán)節(jié)均出現(xiàn)了不同程度的積極變化，市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)房者信心有所恢復(fù)。

　　首先從成交數(shù)據(jù)看，主要城市一二手房成交大幅回升。目前多家機(jī)構(gòu)對(duì)本輪政策實(shí)施以來(lái)主要城市商品房成交情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，雖然統(tǒng)計(jì)口徑不同，但市場(chǎng)銷售明顯回暖的趨勢(shì)判斷大體一致。平安證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（10月12日~18日）50城新房成交2.8萬(wàn)套，環(huán)比上升75%；20城二手房成交2.5萬(wàn)套，環(huán)比上升71.1%。10月國(guó)慶假期后11天（10月8日~18日），50城新房日均成交3973套，環(huán)比9月日均升40.4%；20城二手房日均成交3620套，環(huán)比9月日均升61.5%。

　　主要城市市場(chǎng)表現(xiàn)也印證了市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖。其中上海在一線城市中市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍。9月30日~10月17日，上海一手住房成交26萬(wàn)平方米，日均成交1.4萬(wàn)平方米，較去年同期日均成交增加40%。二手住房方面，9月30日~10月17日成交10739套，日均成交597套，比去年同期日均成交增加80%。

　　廣州市住建局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，10月1日至10月21日，全市一手住宅網(wǎng)簽6300套，比去年同期的4323套增長(zhǎng)45.73%。新政實(shí)施以來(lái)（截至10月21日），廣州全市一手住宅認(rèn)購(gòu)量7680套，較9月全月一手住宅網(wǎng)簽總量（5164套）增長(zhǎng)48.7%。

　　深圳一二手房成交也明顯轉(zhuǎn)暖。據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)，截至10月22日，深圳本月一手住宅累計(jì)認(rèn)購(gòu)量達(dá)到8405套，達(dá)到交易量的繁榮線水平，平均每天認(rèn)購(gòu)382套。按此趨勢(shì)發(fā)展，全月累計(jì)認(rèn)購(gòu)量有望超過(guò)1萬(wàn)套。二手房方面，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)披露，過(guò)去一周（10月12日~18日）二手房（含自助）錄得2316套，環(huán)比增長(zhǎng)649.5%。

　　北京住建委數(shù)據(jù)顯示，自國(guó)慶假期之后，北京二手房已經(jīng)連續(xù)日簽約量達(dá)到七八百套，市場(chǎng)回溫明顯。10月8日~10月16日的9天，二手房網(wǎng)簽量合計(jì)達(dá)到6460套。新房方面，10月前半月，全市新建商品住房網(wǎng)簽1530套，環(huán)比增長(zhǎng)17.5%，維持在年內(nèi)較高水平。

　　除一線城市外，二三線城市近期樓市表現(xiàn)也相當(dāng)活躍。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年9月，南京新房成交面積為36.95萬(wàn)平方米，環(huán)比8月增長(zhǎng)31.8%，同比去年同期增長(zhǎng)了18.4%。10月1日~10月20日，南京新房共成交了3297套，環(huán)比9月同期增15.5%，同比去年同期增71.6%。

　　10月1日至16日，鄭州全市商品房累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)3793套，同比增長(zhǎng)20.41%。其中商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)3449套，同比增長(zhǎng)19.14%。

　　成都近日舉辦了為期6天的“安家成都在金秋”線下展會(huì)，據(jù)成都市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，截至18日閉展，全市住房成交8454套，其中新房成交2289套，日均382套，環(huán)比9月日均增長(zhǎng)約69%。

　　其次是企業(yè)融資環(huán)境有所改善。同策研究院近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度，受監(jiān)測(cè)的碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展等40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣1314.94億元，環(huán)比上升58.61%。其中40家房企債權(quán)融資金額為1233.86億元，占總?cè)谫Y金額比重為93.83%，環(huán)比上升50.09%（上季度債權(quán)融資總額822.10億元）；股權(quán)融資金額為81.07億元，占總?cè)谫Y金額比重為6.17%，環(huán)比上升1066.72%（上季度股權(quán)融資總額6.95億元）。

　　今年以來(lái)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局主導(dǎo)的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)發(fā)力，包括“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款、保交樓專項(xiàng)借款、保障性安居工程補(bǔ)助資金等在內(nèi)的多路資金加快落地。截至9月24日，商業(yè)銀行審批“白名單”項(xiàng)目超過(guò)5700個(gè)，審批通過(guò)融資金額達(dá)到1.43萬(wàn)億元。最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款2.23萬(wàn)億元。

　　近日，廣東銀行業(yè)2024年三季度新聞通氣會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，為四批次“白名單”的404個(gè)項(xiàng)目，提供授信1350.18億元；落地融資項(xiàng)目331個(gè)、金額837.09億元，落地金額居全國(guó)第一；民營(yíng)房企項(xiàng)目數(shù)占比七成、獲得授信規(guī)模占比超八成；前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增375.89億元，比去年同期多增355.56億元。以民營(yíng)房企碧桂園為例，對(duì)比9月13日，截至10月10日碧桂園進(jìn)入“白名單”項(xiàng)目增加約12.8%，新增到賬貸款增加約260%，延展資金增加62.8%。

　　按照“白名單”進(jìn)度，接下來(lái)金融機(jī)構(gòu)將為“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目完成近1.77萬(wàn)億元信貸投放。同時(shí)，金融監(jiān)管部門(mén)正在抓緊研究，允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款，收購(gòu)房企存量土地。

　　第三是土地市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)暖。隨著樓市成交活躍，沉寂依舊的土地市場(chǎng)也開(kāi)始活躍。10月22日，杭州市出讓1宗位于江灣新城核心板塊宅地，經(jīng)過(guò)多家房企激烈爭(zhēng)奪，綠城最終以34.22億元的價(jià)格拿下，溢價(jià)率28.5%，成交樓面價(jià)50717元/平方米，成為杭州市新晉樓面單價(jià)“地王”。此外，上海，成都、廣州等熱點(diǎn)城市近期也紛紛出現(xiàn)了“地王”。土地市場(chǎng)回暖一方面意味著房企流動(dòng)性有所改善，另一方面也表明房企對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的持續(xù)看好，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的信心正在得到有效恢復(fù)。

　　（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)10月28日11版 責(zé)任編輯? 蘇志勇）

　　值班編委：馬琳

　　流程編輯：溫紅妹

　　審讀：戴士潮