炒股就看金麒麟分析師研報，權(quán)威，專業(yè)，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

　　來源：熊園（金麒麟分析師）-國盛證券首席經(jīng)濟學家

　　事件：11月13日下午，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》。

　　核心觀點：本次房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策調(diào)整是本輪一攬子穩(wěn)增長政策的重要組成部分，是穩(wěn)地產(chǎn)的稅收政策安排、本次調(diào)整主要集中在契稅和增值稅方面，土地增值稅預征率下限也有調(diào)降，有助于降低居民購房成本、緩解房企現(xiàn)金流壓力，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有重要意義。往后看，繼續(xù)提示：當前政策的底層邏輯已轉(zhuǎn)變，尤其是中央加杠桿的想象空間明顯打開，更多新的增量政策應正在儲備、并有望陸續(xù)出臺，短期緊盯12月的政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議。

　　1、背景看，本次房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策調(diào)整是本輪一攬子穩(wěn)增長政策的重要組成部分，是穩(wěn)地產(chǎn)的稅收政策安排。

　　2、當前看，個人在房地產(chǎn)交易過程中，買方主要涉及契稅、印花稅，賣方主要涉及增值稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，相關(guān)稅率主要與房屋套數(shù)、購房時間、住宅性質(zhì)等掛鉤。（后附詳細表格）

　　3、本輪稅收政策調(diào)整主要集中在契稅和增值稅方面，契稅調(diào)整了稅率劃分標準（一線城市二套房契稅有調(diào)降），對一線城市的普宅和非普宅掛鉤的增值稅做了調(diào)整。此外，還將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一調(diào)降0.5個百分點。

　　4、影響看，契稅劃分標準的調(diào)整、一線城市非普宅增值稅的調(diào)整有助于降低居民購房成本，土地增值稅預征率的下調(diào)則有助于緩解房企現(xiàn)金流壓力，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有重要意義。

　　5、往后看，繼續(xù)提示：當前政策的底層邏輯已轉(zhuǎn)變，尤其是中央加杠桿的想象空間明顯打開，更多新的增量政策應正在儲備、并有望陸續(xù)出臺。

　　正文如下：

　　1、背景看，本次房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策調(diào)整是本輪一攬子穩(wěn)增長政策的重要組成部分，是穩(wěn)地產(chǎn)的稅收政策安排。10.12財政部發(fā)布會上，藍佛安部長即表示“疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”、“正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策”。11.8人大常委會發(fā)布會上，進一步指出“支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出”。因此，本地房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策調(diào)整基本符合預期，是一攬子穩(wěn)增長政策的重要組成部分。

　　2、當前個人在房地產(chǎn)交易過程中，買方主要涉及契稅、印花稅，賣方主要涉及增值稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，相關(guān)稅率主要與房屋套數(shù)、購房時間、住宅性質(zhì)等掛鉤。（后附詳細表格）

　　>個人買方：主要涉及契稅、印花稅。其中，契稅按照建筑面積、家庭住房套數(shù)確定，90平米及以內(nèi)的住房，首套和二套契稅均按1%繳納；90平米以上的住房，首套契稅按1.5%、二套按2%繳納；三套及以上的住房，無論房屋面積，契稅均按3%繳納。個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

　　>個人賣方：主要涉及增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅。根據(jù)購房時間，有三種情況：1）轉(zhuǎn)讓2年以內(nèi)的住房，增值稅按照5%繳納；個人所得稅根據(jù)是否有原值憑證分別繳納；免征土地增值稅和印花稅；2）轉(zhuǎn)讓2年及以上5年以內(nèi)的住房，個人所得稅根據(jù)是否有原值憑證分別繳納；免征增值稅、土地增值稅和印花稅；3）轉(zhuǎn)讓5年及以上的住房，如果是“家庭唯一生活用房”、免征個人所得稅，否則根據(jù)是否有原值憑證分別繳納；免征增值稅、土地增值稅和印花稅。

　　>普宅和非普宅差異：普宅和非普宅的稅收差異目前主要集中四個一線城市，主要反映在增值稅和土地增值稅方面。除北京、上海、廣州、深圳四個一線城市外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在上述四個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免征增值稅，非普通住宅要征收增值稅。在土地增值稅方面，對建造銷售增值率低于20%的普通標準住宅，免征土地增值稅，而非普通住宅不享受這項稅收優(yōu)惠。

　　3、本輪稅收政策調(diào)整主要集中在契稅和增值稅方面，契稅調(diào)整了稅率劃分標準（一線城市二套房契稅有調(diào)降），對一線城市的普宅和非普宅掛鉤的增值稅做了調(diào)整。此外，還將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一調(diào)降0.5個百分點。

　　>契稅方面：并未直接調(diào)降稅率，而是將首套1%和1.5%、二套1%和2%的劃分標準從90平米提升至140平米。因此，本次調(diào)整主要是降低了購房者在購買90平米-140平米住宅時的成本，對90平米以內(nèi)以及140平米以上的住宅沒有影響。同時，明確了北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，在新政之后，不超過140平米的住宅契稅也將降至1%，140平米以上住宅的契稅將降至2%。

　　>增值稅方面：主要是取消了2年以上非普通住宅增值稅，2年以內(nèi)的普宅和非普宅仍要繳納增值稅。需要注意的是，目前北上廣深四個一線城市對普宅和非普宅認定有所放松，如北京表示“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”等，但仍未明確取消。因此，短期一線城市非普宅可能仍不享受這一稅收優(yōu)惠，后續(xù)一線城市可能進一步取消普宅和非普宅認定。

　　>土地增值稅預征率：將土地增值稅預征率下限降低0.5個百分點。調(diào)整后，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預征率下限為1%，西部地區(qū)省份預征率下限為0.5%。土地增值稅預征稅指的是在還沒有正確計算出房地產(chǎn)項目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，而采取的預先征收土地增值稅的辦法，調(diào)降預征率有助于緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力。

　　4、影響看，契稅劃分標準的調(diào)整、一線城市非普宅增值稅的調(diào)整有助于降低居民購房成本，土地增值稅預征率的下調(diào)則有助于緩解房企現(xiàn)金流壓力，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有重要意義。今年1-10月，30大中城商品房成交套均面積為109.7平米（一線城市108.9平米、二線城市123.7平米、三線城市88.3平米），本次契稅稅率劃分標準提高至140平后，有望推動居民購房成本下降。同時，土地增值稅預征率的下調(diào)后，短期房企預繳稅款將下降，能緩解房企短期現(xiàn)金流壓力。

　　5、往后看，繼續(xù)提示：當前政策的底層邏輯已轉(zhuǎn)變，尤其是中央加杠桿的想象空間明顯打開。9.24一攬子金融政策、9.26政治局會議、10.12財政部發(fā)布會、11.8人大常委會發(fā)布會后，一系列政策加快落地，既有著眼當下的政策、也有立足長遠的制度安排，指向當前政策的底層邏輯已經(jīng)轉(zhuǎn)變，尤其是中央加杠桿的空間明顯打開。往后看，更多新的增量政策應正在儲備、并有望陸續(xù)出臺，可能的包括：年底再降準、明年一季度可能進一步降息，新一輪消費補貼，提高生育補貼等人口相關(guān)的舉措，中央更大程度的參與地產(chǎn)收儲，設立更多區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，籌劃更多大型基建項目，提前下達2025年部分專項債額度等等。

　　風險提示：政策力度超預期，地方債務風險演化超預期，經(jīng)濟下行超預期等。

　　重要聲明：本訂閱號是國盛證券宏觀團隊設立的。本訂閱號不是國盛宏觀團隊研究報告的發(fā)布平臺。本訂閱號所載的信息僅面向?qū)I(yè)投資機構(gòu)，僅供在新媒體背景下研究觀點的及時交流。本訂閱號所載的信息均摘編自國盛證券研究所已經(jīng)發(fā)布的研究報告或者系對已發(fā)布報告的后續(xù)解讀，若因?qū)蟾娴恼幎a(chǎn)生歧義，應以報告發(fā)布當日的完整內(nèi)容為準。本資料僅代表報告發(fā)布當日的判斷，相關(guān)的分析意見及推測可在不發(fā)出通知的情形下做出更改，讀者參考時還須及時跟蹤后續(xù)最新的研究進展。

　　本資料不構(gòu)成對具體證券在具體價位、具體時點、具體市場表現(xiàn)的判斷或投資建議，不能夠等同于指導具體投資的操作性意見，普通的個人投資者若使用本資料，有可能會因缺乏解讀服務而對報告中的關(guān)鍵假設、評級、目標價等內(nèi)容產(chǎn)生理解上的歧義，進而造成投資損失。因此個人投資者還須尋求專業(yè)投資顧問的指導。本資料僅供參考之用，接收人不應單純依靠本資料的信息而取代自身的獨立判斷，應自主作出投資決策并自行承擔投資風險。

　　特別聲明：以上內(nèi)容僅代表作者本人的觀點或立場，不代表新浪財經(jīng)頭條的觀點或立場。如因作品內(nèi)容、版權(quán)或其他問題需要與新浪財經(jīng)頭條聯(lián)系的，請于上述內(nèi)容發(fā)布后的30天內(nèi)進行。