國企盤活閑置土地正在迎來政策機(jī)遇期。

2024年3月，國務(wù)院國資委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組在年度首次全體會(huì)議上提出，將推動(dòng)中央企業(yè)激活存量土地資源，選擇試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施。

4個(gè)月后，國資委批準(zhǔn)設(shè)立了規(guī)模達(dá)300億元的國有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金。

政策層面的連續(xù)表態(tài)，標(biāo)志著2024年成為國有企業(yè)存量土地資產(chǎn)規(guī)?；P活的起始之年。

01

為何盤

根據(jù)財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，2024年1至9月，全國國有及國有控股企業(yè)的利潤總額同比下降了2.3%，而國有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到64.9%，同比上升了0.1%。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，盤活閑置土地已成為國企的重要任務(wù)。

2024年3月，國務(wù)院國資委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組在年度首次全體會(huì)議上提出，要推動(dòng)中央企業(yè)存量土地的盤活利用，并遴選試點(diǎn)項(xiàng)目。

這與中央層面的要求不謀而合。

今年9月，中央紀(jì)委國家監(jiān)委網(wǎng)站發(fā)表題為《喚醒“沉睡”資產(chǎn)》的文章，強(qiáng)調(diào)國有資產(chǎn)資源來之不易，有效盤活國有企業(yè)存量資產(chǎn)對于提升基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理水平、合理擴(kuò)大有效投資以及降低企業(yè)負(fù)債水平等具有重要意義。

文章指出了國有資產(chǎn)閑置浪費(fèi)的幾種表現(xiàn)形式：

一是資產(chǎn)“失管”。部分管理單位對所屬國有資產(chǎn)現(xiàn)狀掌握不準(zhǔn)確、底數(shù)不清晰，導(dǎo)致資產(chǎn)長期處于無人知曉、無人理會(huì)、無人管理的狀態(tài)，造成閑置浪費(fèi)。

二是低價(jià)租賃或簽訂超長期租賃合同。這在短期內(nèi)看似盤活了資產(chǎn)、增加了效益，實(shí)則容易因?yàn)樽赓U期限過長影響資產(chǎn)優(yōu)化配置和使用效率。

三是長期閑置導(dǎo)致固定資產(chǎn)自然貶值。一些固定資產(chǎn)在處置過程中，一直沒有找到行之有效的盤活方式，導(dǎo)致長期處于“蒙灰”狀態(tài)，閑置過程中可能因自然災(zāi)害、磨損老化等原因造成資產(chǎn)折損，價(jià)格下跌，也會(huì)增加日常運(yùn)營成本和維護(hù)費(fèi)用。

中央紀(jì)委披露的案例顯示，國有資產(chǎn)長期閑置的現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中并不少見。例如，2023年下半年，江蘇省淮安市淮陰區(qū)紀(jì)委監(jiān)委深入開展城市居民小區(qū)配套用房領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)整治，發(fā)現(xiàn)小區(qū)配套用房被長期閑置、隨意擠占、低價(jià)出租、非法售賣、違規(guī)處置、擅改用途等問題較為突出。

在這樣的背景下，一方面是國有企業(yè)的利潤下滑，資產(chǎn)負(fù)債增高；另一方面，國企又存在大量閑置資產(chǎn)，尤其是閑置土地和房產(chǎn)。因此，盤活閑置土地成為國企不得不面對的重要議題。

02

如何盤

盤活閑置土地的核心在于依托企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的合力。如果目標(biāo)僅是將土地回收后簡單出租，那么企業(yè)的投入就顯得不必要。而盤活閑置土地的關(guān)鍵步驟包括資金的注入、項(xiàng)目的改造、出租運(yùn)營以及盈利，這一系列過程需要依托強(qiáng)大的法律知識(shí)、銷售策略以及資本運(yùn)作能力。

在這一背景下，今年7月，經(jīng)國務(wù)院國資委批準(zhǔn)，中國誠通與中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司聯(lián)合發(fā)起成立了國有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金，基金總規(guī)模高達(dá)300億元人民幣，其中東方資產(chǎn)出資比例為70%，中國誠通出資比例為30%。

中國誠通自2005年起被國資委確定為國有資產(chǎn)經(jīng)營公司試點(diǎn)企業(yè)，肩負(fù)探索中央企業(yè)非主業(yè)及不良資產(chǎn)的市場化、專業(yè)化運(yùn)作和處置路徑的任務(wù)。在多次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，中國誠通承擔(dān)重任，接收并處理了大量經(jīng)營性國有資產(chǎn)、主業(yè)剝離資產(chǎn)和困難企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了國有企業(yè)的清理退出或重組再生，成為國有資產(chǎn)重組和資本運(yùn)作的重要平臺(tái)。在此次設(shè)立的國有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金中，中國誠通不僅是出資方，也全面負(fù)責(zé)基金的投資與運(yùn)營管理，把控投資方向。

東方資產(chǎn)是四大資產(chǎn)管理公司之一，擁有豐富的不良資產(chǎn)處理和盤活經(jīng)驗(yàn)，累計(jì)管理處置各類不良資產(chǎn)超過2萬億元人民幣。

目前，該基金的業(yè)務(wù)開展模式包括三種：一是項(xiàng)目直投，即專項(xiàng)基金直接投資，把握項(xiàng)目，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，全程控制盤活項(xiàng)目。二是子基金合作，土地盤活基金與相關(guān)央企或地方主體共同發(fā)起設(shè)立專項(xiàng)子基金，專項(xiàng)服務(wù)于該央企及地方。三是定制化方案，即專項(xiàng)盤活基金協(xié)助項(xiàng)目方“開店”、配備設(shè)備。

國有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金可以被視為一種資產(chǎn)管理工具。當(dāng)土地和房產(chǎn)閑置，難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷售和項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)，國有土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金便能夠幫助盤活資產(chǎn)。

03

“大金礦”

閑置土地就像是一座巨大的“金礦”，許多國有企業(yè)手中握有大量未被充分利用的土地資源。

國家能源集團(tuán)官方發(fā)布的消息顯示，其浙江公司在資產(chǎn)管理方面取得了顯著的成效。該公司的北侖電廠成功競得某航空公司浙江分公司辦公場地的三年租賃權(quán)，預(yù)計(jì)每年將帶來近300萬元的租賃收入。同時(shí)，寧海電廠及時(shí)調(diào)整策略，采取“先整修后出租”的方式，通過定制化打造樣板樓，提升了資產(chǎn)附加值，喚醒了沉睡資產(chǎn)，為未來盤活閑置不動(dòng)產(chǎn)和低效無效資產(chǎn)提供了成功的案例。目前，寧海電廠已與綜合能源、寧波燃料公司簽訂了辦公樓三年租賃合同，預(yù)計(jì)年收入可達(dá)480萬元。

中國海油氣電集團(tuán)江蘇分公司則通過“央企資金+農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)”模式，聯(lián)營建設(shè)綜合能源服務(wù)站，有效盤活了農(nóng)村閑置資產(chǎn)。

中國石化福建公司順利完成了東坑油庫、魁岐油庫、福清辦公樓等15項(xiàng)積壓項(xiàng)目的處置與安置，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)創(chuàng)利1.4億元，創(chuàng)下歷史新高。福建石油不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證規(guī)范率達(dá)到90%，在銷售企業(yè)中排名第一。

閑置土地?zé)o疑已成為當(dāng)下的淘金熱點(diǎn)，但這一投資領(lǐng)域異常復(fù)雜，難以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化操作。更為關(guān)鍵的是，時(shí)間成本往往遠(yuǎn)超預(yù)期。由于閑置土地涉及多方利益，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，項(xiàng)目解決的時(shí)間線可能會(huì)無限期延長。每個(gè)項(xiàng)目都面臨著獨(dú)特的挑戰(zhàn)，如果項(xiàng)目的問題能夠輕易被識(shí)別和解決，這類問題項(xiàng)目就不會(huì)遺留至今。

因此，國企在處理這些閑置資產(chǎn)時(shí)，必須慎之又慎。

企觀國資是企業(yè)觀察報(bào)社官方微信公眾號。《企業(yè)觀察報(bào)》是由國務(wù)院國資委指導(dǎo)、中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì)主管主辦的全媒體平臺(tái)，被國務(wù)院國資委認(rèn)定為“國資國企自有輿論平臺(tái)”，致力于以專業(yè)化、市場化、國際化視角關(guān)注報(bào)道中國企業(yè)改革發(fā)展。

（轉(zhuǎn)自：企觀國資）