有觀點(diǎn)認(rèn)為，收購(gòu)商品住宅項(xiàng)目用作保障性住房，可能要等房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)趨勢(shì)出現(xiàn)以后，交易案例才會(huì)明顯增加。

　　廣州將收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的范圍，從此前增城一個(gè)區(qū)擴(kuò)大到了全市。

　　11月19日，廣州安居集團(tuán)有限公司（下稱“廣州安居集團(tuán)”）發(fā)布《關(guān)于收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，該通告明確，征集范圍為廣州市行政區(qū)域內(nèi)已建成的存量商品房房源，房源所屬項(xiàng)目周邊交通便利、配套設(shè)施較為齊全。

　　在征集條件上，則要求項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰，已取得竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)，面積在90平方米以下。房源權(quán)屬清晰可交易，不存在查封登記、異議登記等限制，存在抵押等權(quán)利限制的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書(shū)面同意。此外，通告提及，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。

　　上述通告表示，征集時(shí)間為2024年11月18日~12月18日，在這一個(gè)月內(nèi)，有意參與征集的房地產(chǎn)企業(yè)可以遞送相關(guān)資料。收購(gòu)主體為廣州安居集團(tuán)或其下屬?gòu)V州安居投資發(fā)展有限公司、廣州安居住房置業(yè)有限公司等子公司作為收購(gòu)主體實(shí)施收購(gòu)。廣州安居集團(tuán)成立于2023年8月，由廣州市國(guó)資委和廣東省財(cái)政廳間接全資持有。

　　從公告來(lái)看，廣州安居集團(tuán)對(duì)于房源的要求與大多數(shù)城市發(fā)布的公告類似，即遵循市場(chǎng)化、法治化、雙方自愿等原則收購(gòu)存量已建成商品房房源。值得一提的是，上述通告并未提及如何確定最為關(guān)鍵的收購(gòu)價(jià)格和總收購(gòu)金額。

　　可供參考的是，今年5月30日，廣州市增城區(qū)公開(kāi)征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）符合條件的商品住宅房源，擬購(gòu)買市場(chǎng)化商品房用作安置房源，房源交易單價(jià)評(píng)估方法選用的是成本法，原則上為“土地成本+建安成本”。彼時(shí)，對(duì)于該價(jià)格計(jì)算方式，有樓盤(pán)銷售人員稱，其所在樓盤(pán)銷售價(jià)格早已跌破成本價(jià)，政府按照成本價(jià)收購(gòu)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)接受程度較高。

　　此外，廣州市增城區(qū)在今年8月份發(fā)布公告稱，計(jì)劃收購(gòu)增城中心城區(qū)（荔湖街、荔城街、增江街）范圍內(nèi)存量商品房作為戶籍家庭公共租賃住房。根據(jù)公告，預(yù)算總價(jià)2000萬(wàn)元，總建筑面積不少于1898.07平方米，單套房屋面積要求40~80平方米，至少為兩房一廳，房屋套數(shù)不少于27套，平均單價(jià)上限不超過(guò)10537元/平米（均價(jià)=預(yù)算總價(jià)/總建筑面積）。

　　對(duì)于收購(gòu)價(jià)格上限的來(lái)源，公告稱，是依據(jù)增城區(qū)住建局提供的，增城區(qū)中心城區(qū)單套建筑面積在40~80平方米的商品房，近半年實(shí)際成交單價(jià)的均價(jià)下浮8%計(jì)算。也就是說(shuō)該價(jià)格是近半年市場(chǎng)成交均價(jià)的92折。

　　中指研究院華南分院分析師楊永俊認(rèn)為，廣州安居集團(tuán)此次的通告意味著，廣州收購(gòu)存量商品房作保障房的措施正式從此前的增城等區(qū)擴(kuò)大到全市范圍，這將對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)有著重要作用。開(kāi)展存量住房收購(gòu)，有望加快全市商品房庫(kù)存的去化速度，促進(jìn)供應(yīng)與需求之間的平衡，此外，還能有效解決廣州新市民、青年人等群體的住房問(wèn)題。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年10月底，廣州全市商品住宅顯性庫(kù)存量為1329.7萬(wàn)平方米，出清周期仍高達(dá)21.4個(gè)月。其中，90平方米以下戶型的庫(kù)存量為319.9萬(wàn)平方米，占比約24%，出清周期為20.4個(gè)月。楊永俊表示，隨著存量商品房收購(gòu)用作保障房的開(kāi)展，疊加此前已落地的廣東首筆收購(gòu)存量住房用作安置房的專項(xiàng)借款資金落地等政策，預(yù)計(jì)全市庫(kù)存量有望穩(wěn)步下降至合理水平，推動(dòng)房?jī)r(jià)有效企穩(wěn)。

　　楊永俊也提及，若收購(gòu)價(jià)格合理，有望提升房企參與的積極性，從而更有效率地推動(dòng)此次政策的落地，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的恢復(fù)，實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

　　實(shí)際上，與全國(guó)其他城市類似，今年5月開(kāi)啟收購(gòu)商品房用作保障性住房至今，廣州市增城區(qū)落地的案例并不多。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從其他城市運(yùn)作實(shí)踐來(lái)看，政府收購(gòu)存量住宅過(guò)程中存在的主要問(wèn)題是，收購(gòu)用作保障性住房的項(xiàng)目，后期若想實(shí)現(xiàn)資金平衡，就必須按照“白菜價(jià)”收購(gòu)，這導(dǎo)致交易雙方在價(jià)格上很難達(dá)成一致，從而阻礙收購(gòu)流程的推進(jìn)。同時(shí)，由于雙方對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期存在差異，市場(chǎng)主體通過(guò)申請(qǐng)?jiān)儋J款來(lái)收購(gòu)存量住房的積極性尚待提升。

　　李宇嘉表示，收購(gòu)商品住宅項(xiàng)目用作保障性住房，可能要等房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)趨勢(shì)出現(xiàn)以后，交易案例才會(huì)明顯增加。