來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

　　記者：馮櫻子

　　今年以來(lái)，新發(fā)個(gè)人住房貸款利率持續(xù)走低，新舊房貸之間的利差擴(kuò)大，市場(chǎng)上關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的呼聲再起。

　　目前，市場(chǎng)被熱議的存量房貸利率下調(diào)路徑主要有兩方面，“重定價(jià)”與“轉(zhuǎn)按揭”。其中“重定價(jià)”即存量按揭借款人與原貸款銀行內(nèi)部置換或重新協(xié)商房貸利率；“轉(zhuǎn)按揭”，即借款人將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新貸款要素重新簽訂按揭合同。

　　對(duì)此，多名受訪者對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，當(dāng)前存量房貸利率存在下調(diào)的可能性。

　　瑞銀大中華金融行業(yè)研究主管顏湄之認(rèn)為，“重新做轉(zhuǎn)按揭或者降低存量按揭，是有可能發(fā)生的。估算存量房貸利率約4.1%，但一線城市最近新發(fā)放的房貸利率不到3%，之間存在較大利差，同時(shí)政府也希望能鼓勵(lì)消費(fèi)?！?/p>

　　存量房貸調(diào)整再引熱議

　　“聽說(shuō)存量房貸利率要下調(diào)，原本計(jì)劃提前還款，現(xiàn)在有些猶豫了?！?月6日，一名深圳購(gòu)房者對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，由于擔(dān)心自己還完貸款后，利率真的下調(diào)，所以決定觀望一段時(shí)間。

　　截至目前，盡管LPR已多次下調(diào)，部分存量房貸利率仍然處于高位，尤其是在2018至2022年時(shí)間段的購(gòu)房者，首套房貸利率下限水平多為L(zhǎng)PR+30BP，二套房政策利率下限為L(zhǎng)PR+60BP。

　　上述購(gòu)房者介紹，他正是在2018年買房，當(dāng)時(shí)貸款利率5.39%，2023年存量房貸利率下調(diào)過一次，加上LPR的調(diào)整，目前貸款利率降至4.25%，為L(zhǎng)PR+30BP。

　　這與新發(fā)個(gè)人住房貸款之間的利差仍在持續(xù)擴(kuò)大。目前而言，深圳地區(qū)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來(lái)的LPR-10BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-45BP。7月22日LPR報(bào)價(jià)出爐后，該地首套房貸利率再創(chuàng)新低，已降至3.4%。

　　具體來(lái)說(shuō)，住宅首套房貸利率為L(zhǎng)PR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二套房貸利率為L(zhǎng)PR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商貸為L(zhǎng)PR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月、7月LPR下調(diào)后，存量房貸利率將于第二年重新定價(jià)，因此按照上述深圳購(gòu)房者目前貸款利率4.25%計(jì)算，他的存量住房貸款利率與新發(fā)放之間利差約85個(gè)基點(diǎn)。

　　而全國(guó)范圍來(lái)看，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率也在持續(xù)走低。人民銀行最新數(shù)據(jù)顯示，2024年7月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.4%，比上月低9個(gè)基點(diǎn)，比上年同期低68個(gè)基點(diǎn)，處于歷史低位。

　　因此，業(yè)內(nèi)多名專家認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸利率存在下調(diào)的可能性。顏湄之提出，考慮到居民對(duì)存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率之間利差的抱怨，以及政府促進(jìn)消費(fèi)的態(tài)度，存量房貸利率有下調(diào)的可能性。

　　與此同時(shí)，天風(fēng)證券研報(bào)中指出，結(jié)合今年最新的房貸政策和利率變化，再度調(diào)降存量房貸利率可能性確實(shí)存在。一是按照央行公布的前期存量房貸利率4.27%，壓縮至今年二季度新增住房貸款加權(quán)平均利率3.45%，則可以壓縮82BP，對(duì)應(yīng)每年減少借款人利息支出約3100億元。

　　另一種測(cè)算方法是基于交行2024年中報(bào)，2024年上半年存量中長(zhǎng)期個(gè)人貸款年化平均收益率約為4.0%，降至新增房貸加權(quán)平均利率3.45%，約壓縮55BP，對(duì)應(yīng)每年減少借款人利息支出約2100億元。

　　對(duì)于存量房貸利率可能如何降？經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平則提出，2023年是通過直接方式，即變更合同條款，2024年本輪是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺(tái)。本輪下調(diào)存量房貸利率幅度預(yù)計(jì)60—80BP，節(jié)省百姓利息支出2280億元—3040億元。

　　但是他也提到，全面調(diào)降首套、二套存量房貸利率可能性較低，預(yù)計(jì)階梯式、差異化調(diào)降，可能試點(diǎn)推行二手房存量房貸利率下調(diào)。

　　居民房貸早償率提升

　　新舊貸款的利差，也推升了居民房貸早償率。

　　隨著各銀行2024年上半年“成績(jī)單”公布，與民眾密切相關(guān)的“個(gè)人住房貸款”情況也浮出水面。截至2024年6月，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行個(gè)人住房貸款合計(jì)減少約3254.71億元，其中工商銀行個(gè)人住房貸款減少約1230億元；農(nóng)業(yè)銀行減少1006億元；建設(shè)銀行減少764億元；中國(guó)銀行減少471億元；交通銀行減少16億元。

　　在股份行中，中信銀行、平安銀行、浙商銀行和華夏銀行的個(gè)人住房貸款余額增加，招商銀行、興業(yè)銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行和渤海銀行的個(gè)人住房貸款余額較2023年末出現(xiàn)下降。

　　目前分析觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，個(gè)人住房貸款余額下降的原因來(lái)自兩方面，一是商品房銷售下滑，信貸需求隨之減弱；二是客戶提前還貸，造成余額進(jìn)一步縮減。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在增量方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力下，居民住房消費(fèi)需求增長(zhǎng)緩慢，房地產(chǎn)銷售下滑，新申請(qǐng)住房貸款量減少；而在存量方面，部分居民出于資產(chǎn)配置的需要選擇提前還貸，因此導(dǎo)致銀行個(gè)人住房貸款余額出現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　國(guó)泰君安宏觀研究團(tuán)隊(duì)7月發(fā)布的研究報(bào)告指出，6月居民早償率回到23.4%，較4月37%的歷史高位下降了13.6個(gè)百分點(diǎn)。這意味著居民提前還款強(qiáng)度已有所放緩，呈現(xiàn)季節(jié)性回落態(tài)勢(shì)。不過，對(duì)比歷史同期，當(dāng)前居民早償率仍處于較高水平。

　　光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰指出，居民按揭早償行為受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、居民資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健性、按揭貸款定價(jià)等諸多因素影響，早償率與房屋銷售、理財(cái)收益率，替代性負(fù)債資源的可得性、價(jià)格，居民實(shí)際收入情況與收入預(yù)期等因素均存在相關(guān)關(guān)系。

　　此外，盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，對(duì)于銀行而言，個(gè)人房貸是能夠?yàn)殂y行提供穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)大。在房地產(chǎn)下行周期，只要房貸利率高于理財(cái)利率居民提前還貸的動(dòng)機(jī)，就一直會(huì)存在。

　　銀行凈息差成約束因素

　　近期，在降低存量房貸利率的討論中，還有專家提出，是否降低存量房貸還需要系統(tǒng)評(píng)估及更細(xì)致的規(guī)劃，如果再壓縮銀行的息差容易引起系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　8月9日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布2024年二季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)情況，其中，二季度銀行業(yè)凈息差1.54%，與一季度持平。此前，一季度中國(guó)銀行業(yè)凈息差相比2023年末的1.69%縮窄15個(gè)基點(diǎn)。

　　雖然已有止跌跡象，但銀行凈息差已是自2023年一季度以來(lái)，連續(xù)六個(gè)季度低于1.8%的警戒線。

　　單純就息差方面來(lái)看，香港中文大學(xué)（深圳）經(jīng)管學(xué)院教授王健曾發(fā)文提出，低凈息差削弱了銀行的盈利能力，限制了其在創(chuàng)新和發(fā)展新業(yè)務(wù)方面的投入能力，進(jìn)而可能導(dǎo)致金融服務(wù)的減少和經(jīng)濟(jì)活力的下降。此外，低凈息差還可能引發(fā)銀行在追求收益的過程中承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)，從而加劇金融系統(tǒng)的脆弱性。

　　今年3月，有股份制銀行管理層表示，銀行作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)單體，如果息差下降過快或者跌破某個(gè)臨界點(diǎn)之后，會(huì)導(dǎo)致其內(nèi)生資本補(bǔ)充能力的下降，進(jìn)而影響到長(zhǎng)期支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。

　　9月2日，有股份制銀行管理層在該行2024年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，該行暫未在轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)上接到宏觀管理部門、人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局的意見，上述機(jī)構(gòu)也尚未向商業(yè)銀行征集意見，因此該政策還未得到確認(rèn)。

　　同時(shí)，上述管理層也直言，如果這一政策推出，將會(huì)對(duì)銀行業(yè)的按揭利率帶來(lái)一定負(fù)面影響，對(duì)此宏觀管理部門應(yīng)做好充分的論證和研究。

　　“銀行作為金融機(jī)構(gòu)，也要考慮自己的經(jīng)營(yíng)情況?！?月6日，一名銀行內(nèi)部工作人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，目前情況下，銀行需要的是增量房貸，監(jiān)管也更希望通過政策刺激剛需住房需求。因此，在息差下行壓力中，資金更向新發(fā)放貸款傾斜。

　　一名業(yè)內(nèi)分析人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，如果下調(diào)存量房貸利率，短期對(duì)部分銀行的凈息差造成一定壓力，但整體可控，同時(shí)，銀行需要進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)情況充分利用存款利率市場(chǎng)化調(diào)節(jié)機(jī)制，加大實(shí)體經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)與重點(diǎn)新興領(lǐng)域支持，推動(dòng)輕資本業(yè)務(wù)發(fā)展等。