來源：東莞樂居

作 者丨李宇嘉

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近期，市場又有變化！

7月份，全國商品房庫存又上升了。

此前，庫存連續(xù)4個月下降。

全國新房銷售也下降了，從6月份的11274萬平米，跌到7月份的6233萬平米，接近腰斬。

表：2027年7月份全國新房銷售面積和待售面積（單位：萬平米）

再看房價，無論是百城價格，還是70城，同比跌幅都在擴大。

當然，6月份開發(fā)商沖刺半年業(yè)績后，新房銷售在7月份一定會掉下來。但是，很多人也認為，“5.17”以后密集的政策刺激，進入7月份以后，效應衰減了。確實如此，近年來的政策紓困，頻率非常高，但見效周期卻比較短。多則2個月，少則幾周。到底是怎么回事呢？

從根本上講，就是在濃重的房價下跌預期下，政策刺激的是“門檻上的需求”，即本來就打算買房的剛需，這時候有了政策刺激，產(chǎn)生了臨門一腳的效果，推著這些需求入市。這些需求釋放完畢了，市場再次進入蟄伏期。很多人疑惑，不是“買漲不買跌”嗎？為什么還有那么多需求？

主要是兩個因素在推動：

一是，過去20年，城鎮(zhèn)化太快了，各地都在規(guī)劃都市圈，一二線城市涌入了太多的年輕人。

二是，城鎮(zhèn)化快，房子建的快，蘿卜快了不洗泥，但供應的效率不高，住著住著就發(fā)現(xiàn)毛病很多，很多人要換房。

新房方面，地方政府要極力維持過去的高地價，導致新房越來越豪宅化、大戶型化，不適應剛需主導樓市的局面。要注意，這里說的剛需，不只是首套房，很多換房也是剛需。比如，家里添丁、父母投靠、學位房、工作變動等，這些因素所產(chǎn)生需求，都是不得不買房的剛需。

02

新房弱了，但二手房市場一直在高位運行！

7月份，盡管新房交易下降很明顯，但二手房交易漲了。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，7月份22個重點城市二手房成交面積為1393萬平方米，同比增長31%。1-7月份，22個城市累計成交面積預計為8731萬平方米，僅僅下降了4%。要知道，去年上半年二手房交易創(chuàng)歷史最高記錄了。

大家看上圖。7月份重點城市二手房交易量，明顯好于2022年和2023年。

二手房已經(jīng)開始主導市場了。

2021年10月，9個樣本城市的二手房成交占比僅為22.9%。2021年四季度以來，二手房成交占比快速提升，至2024年7月已經(jīng)升到了56%，不到三年時間，從低點上升了33個百分點。今年5-7月份，北京、深圳、蘇州的二手房成交占比為64%、62%、62%，已進入存量時代了。

二手房之所以主導樓市，除了“即買即住、所見所得”的優(yōu)勢外，二手房的門檻確是比較低，比較親民。

比如，2024年成都全市二手套均總價約130萬元，100萬元以內(nèi)成交占比，自2023年下半年起急升，2024年上半年達到40%，創(chuàng)2017年以來的新高。

比如，上半年，天津、武漢、鄭州，總價在100萬元以內(nèi)的二手房，交易占比分別達到68%、36%和50%。

比如，深圳本土最大中介樂有家，近期做了個調(diào)研，下半年45%的置業(yè)計劃總價預算在300萬以內(nèi)，39%的希望月供不超5000元。這樣的買房訴求，新房無法解決，只能轉(zhuǎn)向二手房了。

這是極其親民的！總價低，除了面積小以外，更重要的是價格“降到位了”。

大家看下圖：

截止到7月份，相比最高點，上海、北京、深圳、廣州二手房價分別下跌了27.0%、27.3%、37.3%和26.8%。當然，這是中原代理行的數(shù)據(jù)均值，如果分區(qū)域，很多區(qū)域二手房價腰斬。

03

沒想到，我們這么快就進入存量時代了。如果看新房的話，市場一片蕭條，但轉(zhuǎn)向二手房，發(fā)現(xiàn)樓市有很強的韌性。如果再看租賃市場的話，無論是供應還是需求，都是一派生機盎然。比如，現(xiàn)在上海一個月二手房交易量在1.5-1.8萬套左右，但每個月租賃交易量都在10萬套以上。

在上海，每年的租賃交易量超過百萬套！

其實，二手房交易繁榮，一定能激活新房交易。前面說了，二手房整體供應效率不太高，老破小、功能殘缺、面相較差的房源實在太多了。照理說，二手房交易繁榮，一手房沒理由不旺。

但目前看，一二手房越來越“分野”了：二手房表現(xiàn)出極強的韌性，而新房卻在泥潭里不能自拔。

看下圖，就明白了：

據(jù)CRIC?監(jiān)測數(shù)據(jù)，到2024年6月末，14個核心城市二手房價格比新房足足低了1萬元/平方米。二手房價格不斷降價，越來越親民，導致部分改善型需求，也開始轉(zhuǎn)向了二手房。比如，重點8個城市90-140平米的二手房占比達到了34%的份額。相比2019年增加了6個百分點。

改善居住，有“賣舊房、買新房”的，但很多人選擇“賣掉小的二手房、買大的二手房”。為何這么選呢？很簡單，換房的額外支出比較小。或者講，額外增加太多支出的換房，不劃算。

二手房業(yè)主“降價賣房”是普遍趨勢，加上“次新房”掛牌量開始增多，二手房開始蠶食新房的份額，導致新房不斷收縮。另外，新房開發(fā)商也在尋找確定性的業(yè)績，即富裕人群受疫情沖擊和轉(zhuǎn)型沖擊較小。面向這部分人群，開發(fā)商打造高溢價產(chǎn)品，最大化單體項目的業(yè)績貢獻。

于是，央國企開發(fā)商都開始回歸核心城市、核心區(qū)。以中海為例，滬深3個“玖序”項目已收金超過228億元，對比中海地產(chǎn)今年6月份的466億元全口徑銷售金額，貢獻占比近一半。

所以，我們看到，上圖新房價格走勢和二手房開始分野，甚至分道揚鑣了。新房越來越大戶型化、豪宅化，二手房越來越親民。近期，上海又出地王。8月7日，上海徐匯區(qū)宅地被綠城競得，樓面價13.1萬元/平米，刷新了2016年融信創(chuàng)下的10.03萬元/平方米全國單價地王。

這只是一個縮影：

開發(fā)商尋找確定性業(yè)績，打造高溢價產(chǎn)品；

地方政府著急賣地，補充國庫；

有錢人的消費升級，大多數(shù)是一套房子。

三者互相成就對方，結(jié)果就是，各地都把壓箱底的“靚地”拿出來了，比如近日廣州一口氣推出50宗宅地，其中中心區(qū)占了一半，都是好地塊。

04

未來，新增地塊都要打造高溢價產(chǎn)品。所以，新房市場疲軟，乃供給端和銷售端的蛻變導致的。拋開存量地塊不說，新增的新房地塊越來越面向高端改善，而剛需和一般改善開始轉(zhuǎn)向二手房。

所以，意想中的“賣舊買新”式的消費升級并不普遍，至少在重點城市是如此。這也是為什么，各地積極推進“以舊換新”的原因，也是各地“以舊換新”為什么推不下去的原因。

很簡單，供需不匹配！

由此，各地也不得不讓國企進場，直接收購存量新房，幫助開發(fā)商去庫存，達到一舉多得的目的，既去化了過剩的庫存、也穩(wěn)定了樓市，還籌集了保障房，更推動了保交房和防范風險。

國企收購存量新房，做保障房，價格只有同區(qū)域新房價格的5-6折。本質(zhì)上，就是讓一部分無效的新房庫存，適配現(xiàn)在的需求結(jié)構(gòu)，即剛需和部分改善。從前面二手房的結(jié)構(gòu)分析來看，“超低價”的二手住房受歡迎、熱賣，其實是當下樓市底色的映射，我們的支付能力不足。

但是，開發(fā)商不這么想！

國企要入市，這是“國家隊”進場的信號，也是救市的信號。開發(fā)商一直認為，政府容忍不了市場無序下行，終極救市大招，就是“國家隊”進場掃貨，從而將資產(chǎn)價格穩(wěn)定在一定水平上。

于是，國企收購存量，目前消息面很是熱鬧，各地的進展，停留在出臺收購政策、項目摸查的階段。但摸查了半天，反饋回來的信息是，價格“談不攏”。這種預期下，怎么能談攏呢？

表：近期部分城市國企收購存量新房做保障房的基本要求

能落地的收購項目，只有公寓、商辦項目。一方面，這些項目開發(fā)商愿意低價甩賣出去，“白菜價”能落地；另一方面，這些項目做保租房，租金收益率可以達到3%左右，算的過賬。

我之前也講過，新舊模式的轉(zhuǎn)換，前提之一就是舊產(chǎn)能的出清，這是不得不經(jīng)歷的陣痛、劇痛，表現(xiàn)形式就是土地市場、開工市場和新房銷售的下行，這是阻擋不了的。政策能做的，就是托底。

盡量讓這種下降平滑一些！

所以，國家和地方的利好政策頻率很高，以提振市場的信心，但絕不會下場兜底，因為兜不起、也兜不住。所以，收購存量還處在博弈的過程中，這一過程也是舊產(chǎn)能漸進出清的過程、風險釋放的過程，更是讓切切實實的痛感，夯實開發(fā)商的主體責任，并擔起這個責任。

什么時候開發(fā)商認識到這一點，即“我必須要保交房、必須要償債，但手上沒錢，項目也處理不出去，股權(quán)沒人要，我必須得斷臂求生、砸鍋賣鐵”。這時，收購存量才會大規(guī)模落地。

現(xiàn)在還不到時候，讓子彈再飛一會兒！