藍(lán)鯨新聞9月10日訊（記者 崔陸鵬）在市場(chǎng)傳聞?dòng)嘘P(guān)方面正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率之際，存量房貸利率下調(diào)的可能性有多大，引發(fā)廣泛討論。

　　針對(duì)前述存量房貸下調(diào)的傳聞，藍(lán)鯨新聞致電多家銀行北京個(gè)貸中心，均被告知，目前不知情。

　　克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱稱，“隨著新舊房貸利差的逐漸擴(kuò)大，存量房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間。事實(shí)上，‘517’新政以來，隨著增量房貸利率下行，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。”

　　丁祖昱認(rèn)為，如果能夠盡快調(diào)降存量房貸利率，可有效減輕居民的負(fù)債壓力，釋放購買力，從而提振居民支付能力和消費(fèi)信心，刺激消費(fèi)回升，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供動(dòng)力。

　　購房人關(guān)心房貸加點(diǎn)是否將有調(diào)整

　　藍(lán)鯨新聞采訪北京、上海、深圳多位購房人發(fā)現(xiàn)，對(duì)于下調(diào)存量房貸利率，當(dāng)前他們最為關(guān)注的房貸加點(diǎn)是否將有調(diào)整。

　　據(jù)了解，目前三地存量房貸加點(diǎn)介于30個(gè)BP至55個(gè)BP之間。北京購房人段武表示，“如果不取消加點(diǎn)，即使我的存量房貸隨LPR下調(diào)后，也下調(diào)極有限?！?/p>

　　據(jù)廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉統(tǒng)計(jì)，2019年10月至2022年5月，北京、上海、深圳、廈門幾個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸利率普遍在4.8%至5.2%之間，比現(xiàn)在增量首套房貸高出約150BP。

　　而根據(jù)人民銀行披露，2023年9月末存量住房貸款加權(quán)平均利率為4.29%；考慮存量房貸的重定價(jià)效應(yīng)，若大部分存量房貸在2024年1月1日重定價(jià)，在2024年初重定價(jià)完成之后，存量住房貸款加權(quán)平均利率約為4.19%。

　　今年以來，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）經(jīng)歷了兩次調(diào)整，2月5年期以上LPR單邊下調(diào)25BP（基點(diǎn)）至3.95%，7月再下調(diào)10BP至3.85%，累計(jì)已下調(diào)35個(gè)BP。

　　據(jù)藍(lán)鯨新聞了解，目前，多個(gè)城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，北京、上海、深圳目前三地存量房貸加點(diǎn)介于30個(gè)BP至55個(gè)BP之間。以北京為例，目前存量房貸利率多為4.3%-4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%-3.5%，之前利息差已超過100個(gè)BP。另有部分城市首套房貸款利率降至3%以下，例如，在廣州，部分商業(yè)銀行首套房貸利率可低至2.89%，與公積金2.85%的利率幾乎持平。

　　當(dāng)前市場(chǎng)巨大的利率差，使得更多人提前還貸。中金公司近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前銀行按揭早償率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費(fèi)貸和經(jīng)營貸置換按揭的空間。

　　“投資理財(cái)買黃金不如還房貸?！边@是陳名過去兩年最明顯的感受。陳名2022年在北京郊區(qū)購買了一套住宅，商貸90萬元，利率在當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮55個(gè)BP，為5.45%，貸款20年，等額本息月供6165.6元。經(jīng)過幾輪LPR調(diào)整和去年存量房貸利率下調(diào)，至今他的房貸利率已下降至4.75%?！吧习肽晡毅y行理財(cái)產(chǎn)品的平均收益率才2.8%，利差接近2%?！被诖?，近期，陳名東拼西湊將房貸余款近60萬元一次性還清了。

　　在上海，去年剛剛購買新房的張娜則在“螞蟻搬家”式的提前還貸。去年3月，她與丈夫共同購買一套價(jià)值600余萬元的婚房，200 多萬首付款，此外商業(yè)貸加公積金貸款 400 萬，貸款年限 30 年，商貸利率為4.55%，月供 2.1 萬元?！案F(xiàn)在3.5%的利率相比，太高了?！睆埬确Q，再貸款前他們就與銀行協(xié)商過可提前還款，“現(xiàn)在只要能預(yù)約上，有結(jié)余就提前還。”

　　多地再啟“商轉(zhuǎn)公”，核心城市少有開展

　　雖然存量房貸利率是否會(huì)下調(diào)目前不得而知，但近期，山東青島、江西贛州、吉林長(zhǎng)春、安徽宣城等多個(gè)城市住房公積金中心發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”政策，借款者可根據(jù)相關(guān)規(guī)定，將部分（或全部）商貸轉(zhuǎn)換成公積金貸款，由此降低買房人還貸壓力。

　　以山東青島為例，假設(shè)商貸利率為3.95%，公積金貸款首套利率為2.85%，選擇等額本息貸款60萬元、期限30年，“商轉(zhuǎn)公”后，公積金貸款月供比商業(yè)貸款減少365.88元，一年可節(jié)省4390元，30年可節(jié)省13.17萬元。

　　據(jù)藍(lán)鯨新聞不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國已有超30個(gè)城市陸續(xù)執(zhí)行或優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”政策。

　　不過，當(dāng)前大部分一、二線城市尚未開啟該業(yè)務(wù)。究其原因，或與資金池存在缺口有關(guān)。

　　杭州住房公積金管理中心在問政平臺(tái)咨詢回復(fù)前述問題就表示，公積金資金使用率持續(xù)處于高位，還需通過融資來解決流動(dòng)性問題，暫不具備開展此類業(yè)務(wù)的能力和條件；南京住房公積金管理中心此前也表示，住房公積金資金使用率仍在高位運(yùn)行（100%以上），所以目前不具備探索開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的條件，以保證正常的公積金貸款業(yè)務(wù)不受影響。

　　亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，可通過“轉(zhuǎn)按揭”來降低存量房貸利率。所謂存量房貸轉(zhuǎn)按揭，指的是在取消房貸利率下限的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步放開銀行機(jī)構(gòu)對(duì)于存量房貸的競(jìng)爭(zhēng)，從而實(shí)現(xiàn)存量房貸利率的下調(diào)。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則認(rèn)為，當(dāng)前各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一，下調(diào)存量房貸利率的方式中，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式或許更為合適，而通過不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭的方式，或造成更大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動(dòng)。

　　文中陳明、張娜、段武均為化名。