21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者凌晨 西安報道

　　隨著城市更新提速，存量房屋精細(xì)化管理與維護(hù)問題不斷涌現(xiàn)。國內(nèi)多個重點城市在房屋養(yǎng)老金領(lǐng)域進(jìn)已持續(xù)性開展了相關(guān)工作，比如西安。

　　今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱 “住建部”）副部長董建國在國新辦新聞發(fā)布會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機(jī)制，上海、西安、成都等22個城市目前正在開展試點。

　　中央財經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長尹飛發(fā)文表示，房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作“房屋養(yǎng)老金”。

　　按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的提法，房屋養(yǎng)老金包括個人賬戶和公共賬戶兩部分，共同保障房屋全生命周期的安全。個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規(guī)定，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造；公共賬戶資金主要用于房屋體檢和房屋保險等支出。

　　尹飛認(rèn)為，目前制度設(shè)計中涉及的房屋養(yǎng)老金，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。

　　標(biāo)準(zhǔn)逐漸明晰

　　2008年初，《住宅專項維修資金管理辦法》正式施行。根據(jù)北上廣深及杭州、成都、西安等各地情況不同，而后多地陸續(xù)發(fā)布了住宅專項維修資金相關(guān)具體實施辦法。

　　2018年，西安市住房保障和房屋管理局印發(fā)了《住宅專項維修資金管理辦法》（下稱《管理辦法》），提到房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，維修資金隨房過戶。繳存標(biāo)準(zhǔn)方面，商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房）為每平方米60元—每平方米145元不等。房改房業(yè)主按照物業(yè)建筑面積每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金。拆遷安置房的維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為每平方米60元—每平方米90元不等。

　　2020年，西安市住建局印發(fā)加強(qiáng)住宅專項維修資金續(xù)籌工作的通知。其中根據(jù)是否建立業(yè)主大會、小區(qū)公共收益等具體情況建立4種維修資金續(xù)籌方式。

　　就使用要求及標(biāo)準(zhǔn)方面，西安市房屋維修資金管理中心工作人員表示：“住宅專項維修資金一般用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造或所維修的共用部位、設(shè)施設(shè)備須保修期屆滿。業(yè)主交存的住宅專項維修資金實行專戶存儲，經(jīng)過增值管理產(chǎn)生利息，利息包括活期利息和定期利息?！?/p>

　　上述工作人員進(jìn)一步解讀道：“就西安市而言，住宅專項維修資金使用程序分為正常使用程序和應(yīng)急使用程序。正常使用程序是維修資金使用的基本程序，適用于所有維修項目，需要業(yè)主表決。應(yīng)急使用程序適用于樓體外立面脫落、電梯故障等6種緊急情況的維修，無需業(yè)主表決。緊急維修項目優(yōu)先適用于應(yīng)急使用程序?！?/p>

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者走訪西安市內(nèi)多個開發(fā)商、住宅小區(qū)等了解到，目前業(yè)主們普遍已經(jīng)繳納該筆資金，也就是“房屋養(yǎng)老金的個人賬戶部分”。而在實際使用過程中，關(guān)于資金籌集、存放、使用等諸多問題也在逐漸暴露。

　　實踐問題亟待完善

　　事實上，社會層面對于房屋養(yǎng)老金制度的主要關(guān)注點也在于資金的歸集、使用與籌續(xù)。

　　“我們小區(qū)使用大修基金，既沒有公示，也沒有經(jīng)過業(yè)主表決，更沒有簽字。雖然從流程來看符合應(yīng)急使用程序，但實際應(yīng)用中，業(yè)主對于賬戶資金變動也應(yīng)該有基本且合理的知情權(quán)?！蔽靼彩星聟^(qū)一小區(qū)業(yè)主王艷對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示。

　　坐落在西安市西南方向的高新區(qū)匯集了大量新舊住宅項目?！拔覀冃^(qū)時間長了，物業(yè)維護(hù)不及時，頂層多戶漏水。業(yè)主們找了幾次物業(yè)，物業(yè)都以沒有三分之二業(yè)主同意為由，拒絕維修?！奔易±ッ髀返木用裢跸紝?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示。

　　從走訪情況來看，部分小區(qū)此前代收大修基金不入專戶、專項維修資金監(jiān)管難、業(yè)主繳納情況不一、業(yè)主維修啟用難等問題屢屢出現(xiàn)。

　　伴隨著越來越多的問題暴露，西安市相關(guān)部門對于個人賬戶專項維修資金產(chǎn)生的相關(guān)問題也在逐步解決與完善。

　　在西安市紀(jì)委監(jiān)委聯(lián)合市級相關(guān)部門等多方公開舉辦的專題欄目中，9個小區(qū)中不乏涉及專項維修資金歸集、使用等相關(guān)問題。隨后，市住建局迅速聯(lián)合區(qū)、縣住建部門進(jìn)行調(diào)查核實、約談、整改。

　　“對于個人賬戶而言，更為關(guān)鍵的問題在于資金賬戶補(bǔ)建和續(xù)籌?！币晃槐镜氐禺a(chǎn)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“維修資金歸集政策實施后，很多老舊房屋、房改房等都未及時建立維修資金的賬戶和數(shù)據(jù)。另外維修資金賬戶的資金缺口比較大、續(xù)籌難、業(yè)主抵觸情緒大，這些問題是解決個人賬戶可持續(xù)性運營的關(guān)鍵。”

　　值得一提的是，房屋養(yǎng)老金制度推行另一關(guān)鍵則在于公共賬戶建立仍未落地。

　　住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人在接受新華社記者采訪時表示，公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負(fù)擔(dān)、不減損個人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立。

　　在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，公共賬戶資金來源于多渠道籌集，比如財政補(bǔ)貼、土地出讓金、公積金增值收益等。不同于個人賬戶的資金屬于個人，須由業(yè)主決定如何支配，用于業(yè)主共用的部分、共用設(shè)施。

　　上述本地地產(chǎn)人士認(rèn)為，建立公共賬戶應(yīng)當(dāng)以市一級賬戶的方式建立，首先需要更好發(fā)揮市一級的統(tǒng)籌作用，其次政府資金支持房屋安全管理也是行業(yè)的重要導(dǎo)向，為后續(xù)的房屋體檢、房屋保險金認(rèn)繳、房屋維修支出等先打基礎(chǔ)。

　　激活存量惠及產(chǎn)業(yè)

　　事實上，伴隨著城市發(fā)展從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)入存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的新階段，存量房使用與管理已被提上日程。

　　公開資料顯示，2019年以來，我國累計新開工改造城鎮(zhèn)的老舊小區(qū)25.88萬個，惠及了4434萬戶、約1.1億居民。而今年計劃完成好5萬個以上老舊小區(qū)改造任務(wù)。

　　中信證券研報指出，我國住宅專項維修資金不僅使用率不高，而且分布嚴(yán)重不均。由于維修資金本身和房屋造價綁定，一些次新房的養(yǎng)老金賬戶殷實，但相當(dāng)數(shù)量的老舊小區(qū)缺乏養(yǎng)護(hù)資金來源。

　　在房屋養(yǎng)老金制度的推行下，老舊房屋運營維護(hù)難題或?qū)⑵平狻?/p>

　　上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院發(fā)布的一份報告顯示，目前，全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，以目前市場上最為關(guān)心的一個細(xì)分點為例，房屋養(yǎng)老金制度的推進(jìn)，首先就會惠及房屋的檢測業(yè)務(wù)。而且基于目前對于房屋狀況的理解，房屋檢測業(yè)務(wù)是最基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)，其包括一般隱患、房屋主體結(jié)構(gòu)、重大隱患等檢查。同時會涉及自建房、空置房、人口密集社區(qū)、違規(guī)搭建小區(qū)、燃?xì)夤艿狸惻f小區(qū)、容易有地震災(zāi)害小區(qū)、電動車車庫隱患多的小區(qū)等各種物業(yè)的檢測，應(yīng)該說覆蓋面很廣。

　　上述西安房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“此前大多數(shù)業(yè)主為了節(jié)省成本，對房屋維修普遍通過求助物業(yè)或網(wǎng)絡(luò)平臺找維修工人來解決。房屋養(yǎng)老金制度落地后，包括房屋體檢和檢測行業(yè)、設(shè)施設(shè)備和工程安裝行業(yè)、智能設(shè)備和數(shù)字化行業(yè)、房屋維修管理和服務(wù)行業(yè)等會組合成為一個全新的產(chǎn)業(yè)鏈。”